# COTI 2026: cuándo pedirlo y cómo explicarlo al vendedor

> Qué es, cuándo aplica, quién lo gestiona y cómo anticiparlo sin trabar la operación

**Categoría**: Aspectos Legales y Documentación
**Publicado**: 29 de mayo de 2026
**URL**: https://futuraprop.com/blog/coti-2026-cuando-pedirlo-y-como-explicarlo-al-vendedor

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## COTI 2026: qué cambió y por qué todavía aparece en las conversaciones de venta

En 2026, hablar del **COTI** en una operación inmobiliaria argentina requiere hacer una aclaración importante desde el arranque: **para operaciones nuevas de compraventa de inmuebles ya no se exige tramitar el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles**. Es decir, si un propietario decide hoy vender un departamento en Palermo, una casa en San Isidro, un PH en Villa Urquiza o un lote en Córdoba, el [COTI](/diccionario/coti) ya no debería ser un trámite que frene la publicación, la reserva, el boleto o la escritura.

Sin embargo, el tema sigue apareciendo. ¿Por qué? Porque durante muchos años fue una obligación conocida por escribanos, inmobiliarias, propietarios y contadores. Además, muchas guías viejas, formularios internos, checklists comerciales y conversaciones heredadas todavía lo mencionan. Para un agente inmobiliario, esto genera una oportunidad: **explicar con claridad qué era, por qué dejó de pedirse y qué documentación sí conviene anticipar para no trabar la operación**.

Hasta su eliminación, el COTI era un código informativo que debía obtenerse ante la entonces AFIP, hoy ARCA, antes de avanzar con la oferta o transferencia de ciertos inmuebles. Aplicaba cuando el valor de la operación igualaba o superaba un monto mínimo establecido por la normativa. Una referencia vigente antes de su eliminación indicaba un umbral de **$66.833.000**. Ese dato ayuda a entender la lógica del régimen: el organismo fiscal buscaba registrar operaciones inmobiliarias de cierto volumen económico.

> **Clave para 2026:** en una operación inmobiliaria nueva, el vendedor no debería preocuparse por pedir COTI. Lo importante es reemplazar esa vieja preocupación por una revisión temprana de documentación dominial, impositiva, expensas, servicios y datos personales de las partes.

## Qué era el COTI y para qué servía antes de su eliminación

### Definición práctica para explicarle al vendedor

El **COTI**, sigla de *Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles*, era una constancia fiscal vinculada a la intención de vender un inmueble. No era un impuesto, no era una valuación profesional y tampoco equivalía a una autorización para vender. Funcionaba, más bien, como una declaración informativa ante el organismo fiscal.

En términos simples, cuando un propietario quería vender un inmueble alcanzado por el régimen, debía informar ciertos datos de la operación: ubicación del bien, datos del titular, precio de oferta o transferencia, porcentaje de titularidad y otros elementos relevantes. Luego se generaba un código que podía ser consultado o informado por las partes intervinientes.

Para un vendedor, la explicación más clara era esta: **“El COTI era un aviso fiscal previo que antes se pedía cuando la propiedad superaba determinado valor. No significaba pagar algo en ese momento, sino informar la operación”**.

### Qué datos solía requerir

Si bien el trámite podía variar según el caso, generalmente se vinculaba con información como:

- **CUIT, CUIL o CDI** del titular o titulares del inmueble.
- **Datos catastrales** y ubicación de la propiedad.
- **Porcentaje de titularidad** de cada vendedor.
- **Valor de oferta o transferencia**, expresado según correspondiera.
- **Tipo de inmueble**: departamento, casa, [lote](/diccionario/lote), cochera, local, oficina, campo, entre otros.
- **Datos de la inmobiliaria interviniente**, cuando correspondía.

El objetivo del régimen era dar trazabilidad fiscal a determinadas operaciones. En la práctica, para muchas inmobiliarias de CABA, GBA y ciudades grandes como Rosario, Córdoba, Mar del Plata o Mendoza, el COTI formaba parte del checklist inicial junto con la escritura, el DNI, las boletas de ABL o impuesto municipal, ARBA o Rentas, expensas y servicios.

## Cuándo se pedía el COTI antes y qué pasa en 2026

![Qué documentos presentar y cómo mostrarlos al vendedor](https://vrnquikjmuxazzelbczq.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/optimized-inline-f743a64f-1780083284205.webp)
Qué documentos presentar y cómo mostrarlos al vendedor

### El criterio anterior: valor mínimo y etapa de la operación

Antes de su eliminación, el COTI debía obtenerse **antes de la negociación, oferta o transferencia** de un inmueble, siempre que la operación estuviera alcanzada por el monto mínimo exigido. La referencia publicada antes del cambio normativo indicaba que correspondía cuando el valor era igual o superior a **$66.833.000**.

En un mercado argentino donde las propiedades suelen publicarse en dólares —por ejemplo, USD 95.000 por un dos ambientes en Caballito, USD 180.000 por un tres ambientes en Belgrano o USD 320.000 por una casa en Martínez—, el umbral en pesos generaba dudas frecuentes. Había que mirar la conversión, el valor declarado y la normativa vigente al momento de iniciar la operación.

La obligación podía aparecer en distintos momentos:

1. **Antes de publicar**, si la inmobiliaria trabajaba con procesos administrativos muy estrictos.
2. **Antes de tomar una reserva**, para evitar observaciones posteriores.
3. **Antes del boleto**, cuando el escribano o el contador lo pedían para ordenar la documentación.
4. **Antes de la escritura**, si no se había gestionado y la operación venía bajo el régimen anterior.

### La situación actual: operaciones nuevas en 2026

En 2026, el enfoque cambió. **Para operaciones iniciadas actualmente, el COTI ya no se exige como requisito para vender**. Esto simplifica la carga administrativa y reduce uno de los puntos que históricamente generaba consultas, demoras y cierta ansiedad en propietarios que no estaban familiarizados con trámites fiscales.

Ahora bien, que el COTI no se pida no significa que la operación pueda avanzar sin papeles. Al contrario: la eliminación del trámite vuelve más importante que el [agente inmobiliario](/diccionario/agente-inmobiliario) tenga un **proceso documental prolijo**. Si se cae una operación, rara vez será por falta de COTI en 2026; será más probable que el problema esté en una inhibición, una sucesión no terminada, deudas de expensas, diferencias de metros, un reglamento de copropiedad faltante o un boleto mal coordinado.

| Aspecto | Antes de la eliminación | En 2026 |
| --- | --- | --- |
| Necesidad de COTI | Se exigía para operaciones alcanzadas por el monto mínimo. | No se exige para operaciones nuevas. |
| Momento de análisis | Antes de oferta, negociación o transferencia. | Se revisa solo si hay una operación antigua o documentación heredada. |
| Quién lo gestionaba | Principalmente el vendedor, con ayuda de contador, inmobiliaria o escribano. | No corresponde gestionarlo en ventas nuevas. |
| Riesgo operativo | Demoras por falta de clave fiscal, datos o inconsistencias. | El foco pasa a dominio, inhibiciones, impuestos, expensas y escritura. |

## Quién lo gestionaba y cómo se coordinaba con la inmobiliaria

### Responsabilidad del vendedor

Históricamente, el responsable principal de obtener el COTI era el **titular del inmueble**. Si había varios condóminos, como suele ocurrir en propiedades heredadas o compradas en partes iguales por una pareja, había que revisar cómo estaba registrada la titularidad y quién debía intervenir.

En muchos casos, el vendedor delegaba la gestión operativa en su contador o recibía asistencia de la inmobiliaria. Pero la obligación seguía vinculada al propietario. Esto era especialmente sensible cuando el titular vivía en el exterior, no tenía clave fiscal activa o la propiedad estaba a nombre de una persona mayor con poca familiaridad digital.

### Rol del agente inmobiliario

El agente inmobiliario no debía transformarse en asesor impositivo, pero sí tenía un rol importante: **detectar a tiempo si el trámite aplicaba, explicarlo sin asustar al vendedor y coordinar con los profesionales correspondientes**.

En 2026, ese rol se redefine. Ya no se trata de pedir COTI, sino de evitar que el propietario llegue con información desactualizada. Una frase útil puede ser:

> “El COTI era un trámite que antes se pedía para ciertas ventas, pero actualmente no es requisito para una operación nueva. De todos modos, vamos a revisar la documentación clave para que cuando aparezca un comprador serio no tengamos demoras.”

Esta explicación baja la tensión. También posiciona al agente como alguien actualizado, algo muy valorado en un mercado donde los cambios normativos, fiscales y cambiarios impactan directamente en la toma de decisiones.

### Intervención del escribano y del contador

El escribano sigue siendo central en la etapa de escrituración. Verifica títulos, solicita certificados, analiza [inhibiciones](/diccionario/inhibicion), revisa datos registrales y coordina la firma. El contador, por su parte, puede intervenir cuando hay dudas fiscales: venta de inmuebles por sociedades, sujetos no residentes, impacto en Ganancias, Impuesto a la Transferencia de Inmuebles en casos residuales, justificación patrimonial o planificación tributaria.

La inmobiliaria debería evitar prometer resultados fiscales. Lo prudente es decir: **“Esto lo valida el escribano o el contador, pero desde la parte comercial ya sabemos que el COTI no debería ser un requisito para una venta nueva en 2026”**.

## Cómo explicarle al vendedor que el COTI ya no traba la operación

### El vendedor informado, pero confundido

Muchos propietarios llegan a la primera entrevista con información mezclada. Escucharon que “hay que sacar el COTI”, que “sin eso no se puede publicar”, o que “la AFIP puede trabar la venta”. Algunas de esas frases tuvieron sentido en otro momento. En 2026, repetidas sin contexto, pueden generar ruido innecesario.

Conviene abordar el tema de forma breve, segura y con lenguaje llano. No hace falta dar una clase normativa de veinte minutos. Sí es recomendable dejar claro:

- **Qué era:** un código informativo fiscal.
- **Cuándo aplicaba:** antes, para operaciones alcanzadas por determinado monto.
- **Qué pasa ahora:** no se exige para ventas nuevas en 2026.
- **Qué se revisa en su lugar:** documentación legal, registral, impositiva y administrativa.

### Guion breve para una captación

En una reunión de captación, por ejemplo con un propietario que quiere vender un departamento de tres ambientes en Recoleta por USD 210.000, el agente puede explicarlo así:

> “Antes existía un trámite llamado COTI, que se informaba ante el organismo fiscal cuando la operación superaba cierto monto. Hoy, para una venta nueva en 2026, ya no es un requisito. Lo que sí vamos a hacer es ordenar desde ahora la escritura, las [expensas](/diccionario/expensas), ABL, servicios, datos de titularidad y cualquier certificado que después pueda pedir el escribano. Eso nos permite recibir una reserva con más seguridad.”

La ventaja de este enfoque es que no minimiza la importancia de los papeles. Simplemente cambia el eje: de un trámite eliminado a una preparación integral de la venta.

### Qué evitar en la comunicación

También hay errores frecuentes que conviene esquivar:

- Decir “no hace falta nada” porque puede sonar informal y es inexacto.
- Prometer que la escritura “sale seguro” sin haber revisado dominio e inhibiciones.
- Confundir COTI con impuestos de la venta.
- Usar información vieja de formularios internos sin actualizar.
- Asustar al vendedor con sanciones que ya no corresponden a operaciones nuevas.

Una comunicación profesional no exagera ni oculta. Ordena.

## Documentación que sí conviene anticipar en 2026

### El nuevo checklist operativo

Si el COTI dejó de ser una barrera, ¿qué debería pedir una inmobiliaria al tomar una propiedad en venta? La respuesta depende del tipo de inmueble, la jurisdicción y la situación dominial, pero hay un conjunto de documentos que conviene solicitar cuanto antes.

| Documento o dato | Para qué sirve | Cuándo pedirlo |
| --- | --- | --- |
| Escritura traslativa de dominio | Permite verificar titularidad, datos del inmueble y antecedentes. | Al iniciar la tasación o [captación](/diccionario/captacion). |
| [DNI](/diccionario/dni) y [CUIT](/diccionario/cuit)/CUIL de titulares | Identifica a las partes y facilita controles posteriores. | Antes de publicar o tomar [reserva](/diccionario/reserva). |
| Boletas de [ABL](/diccionario/abl), [ARBA](/diccionario/arba), Rentas o impuesto municipal | Ayudan a detectar nomenclatura, partidas y deudas. | Durante el armado de carpeta. |
| Expensas y libre deuda del consorcio | Clave en departamentos, PH y cocheras en propiedad horizontal. | Antes de aceptar reserva o boleto. |
| [Reglamento de copropiedad](/diccionario/reglamento-de-copropiedad) | Útil para verificar UF, uso permitido, porcentuales y restricciones. | Si hay dudas sobre destino, metros, baulera o cochera. |
| Planos o antecedentes municipales | Importantes en casas, ampliaciones, locales y propiedades con reformas. | Antes de avanzar con comprador exigente o crédito. |
| Informes de dominio e inhibición | Permiten detectar gravámenes, embargos o restricciones. | Al acercarse una oferta concreta o por indicación del escribano. |

### Casos donde hay que mirar con más cuidado

No todas las ventas tienen la misma complejidad. Un monoambiente en Almagro con titular único, escritura clara y expensas al día no presenta el mismo nivel de riesgo que una casa en Lomas de Zamora con ampliaciones sin declarar o un inmueble heredado por tres hermanos, uno de ellos viviendo en España.

Hay situaciones que merecen atención temprana:

- **Sucesiones:** verificar si hay declaratoria de herederos, inscripción y autorización para vender.
- **Divorcios:** revisar titularidad, asentimiento conyugal y acuerdos patrimoniales.
- **Propiedades con hipoteca:** coordinar cancelación registral o simultánea con escritura.
- **Vendedores no residentes:** consultar tratamiento fiscal y poderes suficientes.
- **Inmuebles con inquilino:** analizar contrato vigente, entrega de posesión y efecto sobre el valor.
- **PH con modificaciones:** revisar planos, reglamento, superficies cubiertas y descubiertas.
- **[Cocheras](/diccionario/cochera) y [bauleras](/diccionario/baulera):** confirmar si son UF independientes, complementarias o de uso común exclusivo.

En alquileres, la normativa tuvo cambios relevantes en los últimos años, incluyendo la derogación del régimen anterior conocido como Ley de Alquileres. Aunque eso no regula directamente la venta, sí impacta cuando el inmueble está ocupado: plazo contractual, actualización, destino, depósito, entrega y negociación con el comprador.

## Ejemplos concretos para aplicar en CABA, GBA y el interior

### Departamento en CABA publicado en dólares

Supongamos un departamento de dos ambientes en Palermo Hollywood, publicado a USD 145.000, con cochera fija y expensas de $180.000 mensuales. En otro momento, por su valor, el COTI habría sido una consulta probable. En 2026, no corresponde pedirlo para iniciar la venta.

¿Qué conviene hacer? Pedir escritura, última liquidación de expensas, ABL, datos de la cochera, reglamento si hay dudas sobre alquiler temporario y facturas de servicios. Si el edificio tiene amenities, encargado permanente o expensas extraordinarias, también conviene transparentarlo desde la publicación. Un comprador informado negocia mejor y se cae menos.

### Casa en zona norte con ampliaciones

Una casa en Beccar, San Isidro o Vicente López puede tener quincho, pileta, dependencia, cerramiento de galería o ampliaciones realizadas después de la compra. Acá el problema no es el COTI. El punto fino es verificar si las mejoras están declaradas, si coinciden los metros de escritura con la realidad y si el municipio registra deuda o diferencias.

En este tipo de operaciones, el agente debería sugerir una revisión documental antes de aceptar una oferta agresiva. Si el comprador necesita crédito hipotecario, la tasación bancaria puede ser más exigente con superficies y planos.

### PH en Villa Crespo o Chacarita

Los [PH](/diccionario/ph) tienen mucho atractivo por sus bajas expensas o ausencia de consorcio activo, pero también pueden traer particularidades: pasillos comunes, terrazas de uso exclusivo, ampliaciones sobre azotea, unidades no regularizadas o reglamentos antiguos. En 2026, la pregunta útil no es “¿sacamos COTI?”, sino “¿la unidad está jurídicamente ordenada para escriturar sin sorpresas?”.

### Lote o terreno en el interior

En lotes de barrios abiertos, countries o desarrollos en Córdoba, Mendoza, Neuquén o la Costa Atlántica, hay que revisar nomenclatura catastral, servicios, aptitud constructiva, deudas municipales, reglamentos internos y estado de subdivisión. Si se venden derechos sobre unidades a construir, conviene sumar análisis jurídico del fideicomiso o desarrolladora. Otra vez: el COTI no es el centro en 2026, pero la debida diligencia documental sí.

## Cómo anticiparlo sin trabar la operación

### Ordenar antes de vender, no cuando aparece el comprador

La mejor forma de que un trámite no trabe una venta es no esperarlo en el peor momento. Aunque el COTI ya no se exija, el principio sigue siendo válido: **la documentación se ordena al captar, no cuando el comprador ya dejó una reserva y está corriendo el plazo**.

Un proceso recomendable para inmobiliarias puede ser:

1. **Relevar la situación del inmueble**: tipo de propiedad, ubicación, titularidad, ocupación, deudas visibles y documentación disponible.
2. **Explicar el estado actual del COTI**: no se exige en ventas nuevas de 2026, pero se conserva como referencia histórica.
3. **Armar carpeta digital**: escritura, DNI, impuestos, expensas, planos, reglamento y servicios.
4. **Detectar alertas**: [sucesión](/diccionario/sucesion), inhibiciones, hipotecas, divorcio, poderes, usufructo, donaciones o inconsistencias de superficie.
5. **Coordinar con escribano**: especialmente antes de aceptar condiciones complejas o plazos muy cortos.
6. **Informar al comprador con criterio**: sin exponer datos sensibles, pero mostrando que la propiedad está ordenada.

### Actualizar formularios y mensajes internos

Muchas inmobiliarias todavía tienen fichas de captación con una línea que dice “COTI”. En 2026, conviene actualizar esos documentos. No necesariamente hay que borrar toda mención; puede reemplazarse por una nota más precisa:

- **Antes:** “Solicitar COTI si corresponde”.
- **Ahora:** “COTI: no exigible para operaciones nuevas. Verificar solo en operaciones iniciadas bajo régimen anterior o carpetas históricas”.

Este pequeño cambio evita confusiones con vendedores, asistentes comerciales y nuevos agentes del equipo.

### Qué hacer con operaciones antiguas o reactivadas

Puede ocurrir que una operación haya empezado bajo reglas anteriores, se haya frenado y luego se reactive. También puede aparecer una carpeta vieja con una constancia de COTI emitida en su momento. En esos casos, lo prudente es no improvisar.

La recomendación práctica es:

- Conservar cualquier constancia emitida anteriormente.
- Consultar al escribano si tiene relevancia para la escritura actual.
- No iniciar trámites nuevos si la normativa vigente ya no los exige.
- Dejar documentada la fecha de inicio real de la operación si hubiera dudas.
- Validar con contador si hay implicancias fiscales por el perfil del vendedor.

El objetivo no es revivir un trámite eliminado, sino cerrar cualquier brecha de interpretación en operaciones que vienen arrastradas de años anteriores.

## Preguntas frecuentes que hacen los vendedores

### “¿Sin COTI puedo publicar mi propiedad?”

Sí. En 2026, para una operación nueva, **la publicación no requiere COTI**. Lo que sí conviene es publicar con datos correctos: metros, ambientes, antigüedad, expensas, orientación, estado, amenities, cochera, baulera y situación de ocupación.

### “¿El COTI era un impuesto?”

No. Era una declaración informativa. No implicaba, por sí mismo, pagar un impuesto al momento de emitirlo. Otra cosa distinta son los tributos, gastos y retenciones que pueden existir en una compraventa, según el caso del vendedor, la fecha de adquisición, su residencia fiscal y el tipo de inmueble.

### “¿La inmobiliaria lo tiene que sacar?”

Antes, la responsabilidad estaba vinculada al vendedor, aunque podía haber asistencia de la inmobiliaria o del contador. En 2026, para ventas nuevas, no corresponde gestionarlo. La inmobiliaria sí debe orientar y ordenar la carpeta de venta.

### “¿El escribano me lo puede pedir igual?”

Si se trata de una operación nueva, lo esperable es que no lo pida como requisito vigente. De todos modos, si un escribano solicita revisar antecedentes o constancias antiguas, conviene responder con documentación y pedir precisión sobre el motivo. En operaciones reactivadas o carpetas viejas, puede haber particularidades.

### “¿Qué puede trabar la venta si no es el COTI?”

Varias cuestiones: embargos, inhibiciones, sucesiones incompletas, falta de asentimiento conyugal, deudas importantes de expensas, problemas de planos, diferencias de titularidad, poderes vencidos o insuficientes, hipotecas no canceladas o conflictos entre condóminos. Por eso, la revisión temprana sigue siendo indispensable.

## Buenas prácticas para agentes inmobiliarios en 2026

### Convertir un cambio normativo en una ventaja comercial

La eliminación del COTI puede parecer un dato administrativo, pero bien comunicado mejora la experiencia del vendedor. Menos trámites percibidos significan menos fricción para salir al mercado. En un contexto argentino donde las decisiones de venta suelen estar atravesadas por inflación, tipo de cambio, expectativas políticas, necesidad de mudanza o resguardo de valor en dólares, simplificar el camino importa.

El agente que explica el tema con solvencia transmite actualización. Y eso pesa, especialmente frente a propietarios que comparan tasaciones entre distintas inmobiliarias de CABA, GBA o el interior.

### Checklist de comunicación recomendado

- **Ser claro:** “En 2026 no se exige COTI para operaciones nuevas”.
- **No sobreactuar:** evitar tecnicismos innecesarios.
- **Derivar cuando corresponde:** temas impositivos al contador, escritura al escribano.
- **Documentar:** dejar constancia en la ficha interna de que se informó el estado actual.
- **Actualizar plantillas:** reservas, autorizaciones de venta y checklists administrativos.
- **Capacitar al equipo:** todos deben responder lo mismo ante la consulta del vendedor.

### La frase final para cerrar la duda

Una buena síntesis para usar con propietarios es:

> “El COTI fue durante años un trámite habitual para ventas de cierto monto, pero en 2026 ya no se exige para operaciones nuevas. Lo importante ahora es que tengamos la documentación de la propiedad ordenada, porque eso sí influye directamente en la velocidad y seguridad de la venta.”

En definitiva, el COTI dejó de ser un obstáculo operativo, pero la necesidad de anticiparse sigue intacta. La diferencia está en dónde poner la energía: menos foco en un código fiscal eliminado y más atención en la carpeta real de la propiedad, la situación del vendedor y la coordinación profesional entre inmobiliaria, escribano y contador.

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*Artículo original: [https://futuraprop.com/blog/coti-2026-cuando-pedirlo-y-como-explicarlo-al-vendedor](https://futuraprop.com/blog/coti-2026-cuando-pedirlo-y-como-explicarlo-al-vendedor) — El Rincón de futuraprop*