# Guión de Llamada para Captación de Dueños: 3 Versiones (Frío, Tibio y Referido)

> Guión listo para captar dueños en CABA: 3 versiones de llamada (frío, tibio y referido), con preguntas clave y cierres para agendar tasación.

**Categoría**: Desarrollo Profesional y Gestión del Negocio
**Publicado**: 8 de febrero de 2026
**URL**: https://futuraprop.com/blog/guion-de-llamada-para-captacion-de-duenos-3-versiones-frio-tibio-y-referido

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## Por qué un buen guión te hace captar más dueños (sin sonar “robot”)

En [captación](/diccionario/captacion), lo que más te complica no suele ser la falta de propiedades, sino la **falta de consistencia** en la primera llamada. Un guión no es para leerlo palabra por palabra: es una estructura para **ganar permiso**, **detectar motivación** y **cerrar el próximo paso** (idealmente: visita + [tasación](/diccionario/tasacion)) con naturalidad.

Abajo tenés **3 versiones** del mismo guión (frío, tibio y [referido](/diccionario/referido)), pensadas para CABA y alrededores, con preguntas clave y cierres listos para usar.

## Antes de llamar: 60 segundos de preparación

- **Objetivo real:** no es “convencer”, es **agendar** un siguiente paso.
- **Dato mínimo:** dirección/barrio, tipología, si está publicado, precio orientativo (si existe).
- **Tu promesa:** claridad + plan de acción (no “te vendo seguro”).

## Marco común del guión (sirve para las 3 versiones)

1. **Apertura + permiso** (20–30 segundos).
2. **Contexto**: por qué llamás y qué buscás resolver.
3. **Diagnóstico**: 4–6 preguntas que revelan necesidad/urgencia.
4. **Propuesta**: 2 opciones de siguiente paso.
5. **Cierre**: confirmar día/hora + qué llevar + recordatorio.

## Versión 1: Llamada en frío (dueño que no te conoce)

**Apertura:**

> Hola, ¿[Nombre]? Soy [Tu Nombre], de [Inmobiliaria]. ¿Te agarro bien con 30 segundos? Si no, decime y lo coordinamos.

**Contexto:**

> Te llamo por [propiedad/barrio]. Estoy trabajando compradores activos para esa zona y quería entender si tu idea de venta sigue en pie y en qué etapa estás.

**Preguntas de diagnóstico (elegí 4–6):**

- ¿Qué te motivó a vender ahora?
- ¿Ya lo tenés publicado? ¿En qué portales y con qué precio?
- ¿Ya recibiste consultas/visitas? ¿Qué objeciones te dijeron?
- ¿Tenés un plazo ideal para concretar?
- ¿Qué es lo que más te preocupa del proceso (precio, tiempos, trámites, mudanza)?
- ¿La propiedad está desocupada, habitada o alquilada?

**Propuesta (ofrecé dos caminos):**

> Perfecto. Para no hacerte perder tiempo, te propongo dos opciones:
> (1) una **tasación express** por videollamada de 10–15 minutos; o
> (2) una **visita** y en 24 hs te paso un informe con rango de valor, estrategia de precio y plan de publicación. ¿Qué te queda más cómodo?

**Cierre:**

> Genial, entonces quedamos el [día] a las [hora]. Te pido que tengas a mano: expensas aprox., metros, y si tenés planos/fotos. Yo te llevo un comparativo de ventas reales en la zona.

## Versión 2: Llamada tibia (respondió un anuncio / dejó consulta)

**Apertura:**

> Hola, ¿[Nombre]? Soy [Tu Nombre]. Te escribo/llamo por tu consulta sobre [anuncio/zona]. ¿Tenés un minuto?

**Enfoque:** acá ya hay interés, entonces acelerá a claridad + agenda.

**Preguntas rápidas:**

- ¿Qué te gustó de la propuesta y qué te está faltando para avanzar?
- Si hoy encontrás la opción correcta, ¿cuán rápido te gustaría cerrar?
- ¿Necesitás vender primero o tenés la compra resuelta?

**Propuesta:**

> Para ayudarte bien, lo mejor es ver 2–3 opciones y ajustar por presupuesto/ubicación. ¿Te va mejor hoy a la tarde o mañana a la mañana para coordinar visita?

## Versión 3: Llamada por referido (la más potente)

**Apertura con referencia:**

> Hola, ¿[Nombre]? Soy [Tu Nombre]. Te paso el contacto [Persona que refiere] —me dijo que estás evaluando vender/alquilar por [zona]. ¿Te va si te hago 3 preguntas y te digo qué haría yo en tu caso?

**Diagnóstico (más consultivo):**

- ¿Qué resultado sería “un éxito” para vos en esta operación?
- ¿Qué cosas no querés que te pasen (bajar precio sin sentido, visitas improductivas, vueltas con papeles)?
- ¿Qué tan flexible es tu timing?

**Propuesta:**

> Te propongo una visita corta + tasación: en 24 hs te dejo un plan con 3 escenarios de precio (rápido / balanceado / máximo), y definimos juntos la estrategia. ¿Miércoles o jueves te viene mejor?

## Respuestas cortas para objeciones típicas

- **“Estoy probando vender por mi cuenta”**: Totalmente, está bien. ¿Te parece si te paso un informe de precio y demanda real de la zona? Te sirve incluso si seguís particular.
- **“Ya tengo inmobiliaria”**: Perfecto. ¿Cómo te viene yendo con consultas/visitas? Si querés, te doy una segunda opinión del precio y la estrategia (sin compromiso).
- **“No quiero bajar el precio”**: No te voy a pedir bajar por bajar. Primero vemos comparables y la respuesta del mercado; si hay ajuste, lo definimos con datos.

## Mini-checklist de cierre (para que no se te caiga la agenda)

- Confirmá **día/hora** y repetilo al final.
- Pedí **un dato concreto** para llegar con preparación ([expensas](/diccionario/expensas), metros, si es apto crédito, etc.).
- Mandá **WhatsApp de confirmación** con dirección + duración estimada.

## Qué medir para mejorar el guión semana a semana

- Tasa de “permiso”: de 10 llamadas, ¿cuántas te dan 30 segundos?
- Conversión a siguiente paso: ¿cuántas terminan en visita/tasación?
- Motivo de caída: precio, timing, desconfianza, “ya con alguien”.

## Cierre

Si querés, adaptá este guión a tu estilo y mantené la estructura. La clave es **hacer siempre las mismas preguntas** y terminar con **dos opciones concretas** para agendar. En captación, el que agenda, gana.

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*Artículo original: [https://futuraprop.com/blog/guion-de-llamada-para-captacion-de-duenos-3-versiones-frio-tibio-y-referido](https://futuraprop.com/blog/guion-de-llamada-para-captacion-de-duenos-3-versiones-frio-tibio-y-referido) — El Rincón de futuraprop*