# Boleto de compraventa > Contrato privado de compraventa de inmueble que adelanta la operación: el comprador entrega una seña sustantiva y el vendedor se obliga a escriturar en un plazo determinado, generalmente 30 a 60 días. **Categoría**: Legal y contractual **URL**: https://futuraprop.com/diccionario/boleto-de-compraventa --- ## ¿Qué es exactamente? El boleto de compraventa es un contrato bilateral por el cual el comprador y el vendedor se obligan recíprocamente: uno a pagar el precio total y el otro a transmitir el dominio mediante escritura pública. Está regulado por los artículos 1170 y siguientes del Código Civil y Comercial. No transmite el [dominio](/diccionario/dominio) (eso ocurre con la [escritura traslativa de dominio](/diccionario/escritura-traslativa-de-dominio) inscripta en el [Registro de la Propiedad](/diccionario/registro-de-la-propiedad-inmueble) Inmueble) pero sí genera obligaciones plenas entre las partes. El boleto bien hecho protege al comprador frente a inhibiciones del vendedor posteriores, embargos de terceros y demás contingencias. En la práctica argentina, el boleto se firma cuando el comprador entrega entre el 15% y el 30% del precio como seña, y se acuerda un plazo (30 a 60 días típicamente) para juntar la documentación y firmar la escritura. Durante ese período el comprador puede inscribir el boleto en el Registro como medida cautelar. ## Variantes ### Boleto sin posesión El más común. Se firma el boleto, el comprador paga la seña y queda esperando la escritura. La posesión del inmueble se entrega el [día de la escritura](/diccionario/dia-de-la-escritura). Es la modalidad estándar para venta entre particulares. ### Boleto con posesión El comprador toma posesión inmediata del inmueble al firmar el boleto (suele coincidir con un pago mayor, 50-70%). Útil en operaciones donde el comprador necesita ocupar urgente ([mudanza](/diccionario/mudanza), [refacción](/diccionario/refaccion)). Riesgo para el vendedor: si la operación se cae, recuperar la posesión requiere juicio. ### Boleto con escrituración por boleto Modalidad usada en propiedades donde la [subdivisión](/diccionario/subdivision) PH no está inscripta. El comprador firma boleto, paga el 100% y entra a poseer, pero la escritura se hace cuando se regulariza el reglamento. Riesgoso — pierde 15-25% de [valor de mercado](/diccionario/valor-de-mercado). ### Boleto en pozo Se firma con el desarrollador antes de que la propiedad esté terminada. Paga en cuotas según avance de obra. Documentos clave: [reglamento de copropiedad](/diccionario/reglamento-de-copropiedad) provisorio, plano de PH, [fideicomiso al costo](/diccionario/fideicomiso-al-costo). ## Aspectos legales y operativos ### Contenido mínimo obligatorio Identificación completa de partes (DNI, CUIT, domicilio), descripción exacta del inmueble (nomenclatura catastral, matrícula, superficies), precio total y forma de pago, plazo para escriturar, designación del escribano, cláusula penal y demás obligaciones particulares. ### Inscripción registral del boleto El boleto puede inscribirse en el Registro de la Propiedad como medida cautelar (artículo 1170 CCyC). Esto protege al comprador frente a embargos o ventas dobles. Trámite del escribano, costo aproximado equivalente a sellos en boleto. ### Cláusula penal típica Si el vendedor incumple: devuelve la seña duplicada. Si el comprador incumple: pierde la seña entregada. Esto se llama 'señalamiento' y está en el artículo 1059 CCyC. Puede negociarse en el boleto. ### Sellos sobre el boleto En CABA: 2,5% sobre el valor del boleto, pagado por el comprador (puede negociarse 50/50). En PBA: 4%. Si el boleto se inscribe, se paga al firmar. Si no se inscribe, se descuenta del sellado de escritura. ### Cesión del boleto El comprador puede ceder su posición a un tercero antes de escriturar (cesión de boleto). Se hace por escritura pública, paga sellos por el cesionario. Útil cuando el comprador original quiere salir de la operación con ganancia. ## Ejemplos concretos ### Boleto estándar entre particulares Venta de PH en Caballito por USD 145.000. Comprador entrega seña de USD 30.000 (20,7%) al firmar el boleto. Plazo para escritura: 45 días. Comprador retiene USD 115.000 hasta el cierre, paga sellos (2,5% s/USD 145.000 = USD 3.625 en CABA), e inscribe el boleto en RPI por las dudas (costo notarial: ARS 350.000 aprox). Si el vendedor se arrepiente: devuelve USD 60.000 (seña duplicada). Si el comprador se baja: pierde USD 30.000. ### Boleto en pozo con desarrollador Compra en pozo en zona norte CABA, valor final estimado USD 165.000. Anticipo: USD 25.000 al firmar boleto. Saldo en 36 cuotas mensuales en UVA + escrituración al recibir la posesión (mes 30 estimado de obra). Cláusulas clave: ajuste en UVA (no en USD), plazo máximo de entrega + multa si se demora, garantía de finalización por seguro de caución. El comprador debe pedir el reglamento provisorio y el plano de PH antes de firmar. ## Errores comunes 1. Firmar boleto sin pedir informe de dominio actualizado. Si entre la firma y la escritura aparece una inhibición o embargo del vendedor, el comprador puede perder la posibilidad de escriturar limpio. 2. No definir bien la cláusula penal. 'Indemnización' a determinar es invitación al juicio. Fijá monto o porcentaje específico. 3. Olvidar la cláusula de retención por deuda de expensas / impuestos. Si el vendedor adeuda, el comprador hereda la deuda salvo cláusula expresa de retención al cierre. 4. Hacer boleto en pozo sin reglamento de copropiedad provisorio inscripto. Sin ese documento, el comprador no sabe qué porcentual le corresponde ni cuál es el plano de su unidad — invitación a estafa. 5. Subdeclarar el precio en el boleto. AFIP cruza con valuación fiscal y trae multa de 50-100% del impuesto omitido + intereses. No vale la pena. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuánto vale un boleto si el vendedor se arrepiente? El vendedor que se arrepiente debe devolver la seña duplicada según el artículo 1059 del Código Civil y Comercial, salvo que la cláusula penal del boleto fije otra cosa. En la práctica argentina la duplicación es lo estándar. ### ¿Puedo firmar boleto si no tengo todavía toda la documentación del inmueble? No conviene. Antes de firmar boleto pedí: informe de dominio reciente (< 30 días), informe de gravamen e inhibiciones, certificado de libre deuda de expensas, último ABL pago, plano de PH inscripto si corresponde. Si falta alguno, hacé reserva en lugar de boleto. ### ¿Hace falta firmar el boleto ante escribano? No es obligatorio para que el boleto sea válido entre partes. Pero la firma certificada por escribano (o el boleto hecho por escritura pública directamente) le da fecha cierta y le permite ser inscripto en el Registro como medida cautelar. Recomendado para operaciones grandes. ### ¿El boleto se puede ceder a otra persona? Sí. La cesión de boleto se hace por escritura pública y permite que un tercero asuma la posición del comprador original frente al vendedor. Es habitual en operaciones de pozo donde el comprador inicial quiere salir con ganancia antes de la escritura. ## Términos relacionados - [escritura-traslativa-de-dominio](https://futuraprop.com/diccionario/escritura-traslativa-de-dominio) - [reserva](https://futuraprop.com/diccionario/reserva) - [sena](https://futuraprop.com/diccionario/sena) - [iti](https://futuraprop.com/diccionario/iti) - [sellos](https://futuraprop.com/diccionario/sellos) - [ph](https://futuraprop.com/diccionario/ph) - [escribano](https://futuraprop.com/diccionario/escribano) - [informe-de-dominio](https://futuraprop.com/diccionario/informe-de-dominio) --- *Entrada del [Diccionario inmobiliario argentino](https://futuraprop.com/diccionario) de futuraprop. Última actualización: 2026-05-21.*