# Comparables

> Inmuebles similares al que se está tasando que se usan como referencia para estimar [valor de mercado](/diccionario/valor-de-mercado). Son la base del [método comparativo](/diccionario/metodo-comparativo) (CMA), la metodología de tasación más usada en Argentina.

**Categoría**: Tasación y valuación
**URL**: https://futuraprop.com/diccionario/comparables

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## ¿Qué es exactamente?

Los comparables son inmuebles equivalentes al que se evalúa: misma zona geográfica, tipología similar, m² comparables, antigüedad y estado parecidos. Se usan para construir el rango de valor probable del inmueble en evaluación, ajustando por las diferencias específicas.

Buenos comparables tienen: ubicación dentro del mismo barrio o sub-barrio, transacciones o publicaciones de las últimas 6-12 semanas (más allá pierden vigencia con la inflación), tipología equivalente (no comparar [PH](/diccionario/ph) con departamento en torre), m² dentro de ±20% del inmueble en evaluación, y datos completos verificables.

Para el corredor el manejo de comparables define la calidad de su tasación. Una tasación con 5-6 comparables reales y ajustes documentados es defendible profesionalmente. Una tasación 'al ojo' sin documentación es opinión, no profesionalismo.

## Aspectos legales y operativos

### Criterios de selección

- Misma zona (idealmente mismo barrio o sub-barrio)
- Misma tipología (PH con PH, departamento con departamento)
- m² dentro de ±20% del evaluado
- [Antigüedad](/diccionario/antigedad) similar (±10-20 años)
- Estado equivalente (a reciclar, bueno, muy bueno, [a estrenar](/diccionario/a-estrenar))
- Transacciones cerradas (mejor) o publicaciones activas (válidas pero ajustar)
- Vigencia: últimas 6-12 semanas

### Ajustes a aplicar

Diferencias entre el inmueble evaluado y cada comparable:
- Orientación (frente +, contrafrente -)
- Piso (más alto +, planta baja -)
- Estado (mejor +, peor -)
- Amenities (con [amenities](/diccionario/amenities) +)
- Expensas (más altas -)
- Antigüedad
- Visuales o ruido específico

### Datos a documentar por cada comparable

Dirección + tipología + m² cubiertos/semi/desc + [año de construcción](/diccionario/ano-de-construccion) + estado + [precio publicado](/diccionario/precio-publicado) o vendido + fecha + fuente (URL o quién informó). Sin estos datos, el comparable es solo una afirmación verbal y no defiende la tasación.

### Diferencia entre comparable publicado y cerrado

Publicado activo: precio de oferta, suele estar 5-15% por encima del precio real de cierre. Cerrado: precio efectivo de venta, mejor referencia. Usar publicados activos solo si no hay datos de cerrados recientes y aplicar descuento típico de 8-10% para estimar valor real de mercado.

## Ejemplos concretos

### CMA con 5 comparables

Inmueble a tasar: 2 [ambientes](/diccionario/ambientes) 50 m² cubiertos, Almagro, edificio del 2010, [estado bueno](/diccionario/estado-bueno).

Comparables (últimas 6 semanas):
1. 2 amb 48 m² Almagro 2012 bueno → publicado USD 130.000
2. 2 amb 52 m² Almagro 2008 muy bueno → vendido USD 145.000
3. 2 amb 50 m² Boedo 2011 bueno → publicado USD 120.000 (ajuste -8% por zona)
4. 2 amb 55 m² Almagro 2015 bueno → publicado USD 142.000
5. 2 amb 47 m² Almagro 2005 a reciclar → vendido USD 110.000

Análisis: mediana ajustada USD 128.000-135.000. Captación recomendada USD 138.000 con margen de negociación a USD 130.000.

## Errores comunes

1. Usar comparables de otra zona o tipología solo porque tienen mejor precio. Genera tasación irrealista.
2. Comparar publicados de hace 6+ meses sin ajustar por inflación o devaluación. Los precios cambian rápido en AR.
3. Olvidar ajustar por diferencias clave: orientación, piso, expensas. Pueden mover valor ±15%.
4. No documentar los comparables por escrito. Si el cliente pregunta, no podés justificar la tasación.
5. Confundir comparables con 'lo que un colega me dijo'. Datos verificables o no son comparables profesionales.

## Preguntas frecuentes

### ¿Cuántos comparables uso para una tasación profesional?

Mínimo 4, ideal 6-8. Más comparables dan mayor robustez al rango de valor estimado. Menos de 4 deja la tasación expuesta a sesgos.

### ¿Dónde encuentro comparables actualizados?

En futuraprop tenés inventario agregado de los principales portales que podés filtrar por zona, tipología y m². También fuentes como tu cartera de ventas cerradas (mejor referencia) o intercambios con colegas que cierran operaciones en la zona.

### ¿Sirven los comparables publicados activos o solo cerrados?

Ambos sirven, pero los publicados activos están típicamente 5-15% por encima del precio real de cierre — hay que aplicar descuento. Los cerrados son la referencia más fuerte pero hay que tener acceso a esos datos (cartera propia, MLS local, intercambio con colegas).

## Términos relacionados

- [tasacion](https://futuraprop.com/diccionario/tasacion)
- [ph](https://futuraprop.com/diccionario/ph)
- [monoambiente](https://futuraprop.com/diccionario/monoambiente)
- [apto-credito](https://futuraprop.com/diccionario/apto-credito)
- [captacion](https://futuraprop.com/diccionario/captacion)
- [valuacion-fiscal](https://futuraprop.com/diccionario/valuacion-fiscal)

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*Entrada del [Diccionario inmobiliario argentino](https://futuraprop.com/diccionario) de futuraprop. Última actualización: 2026-05-21.*