# Contrato de locación

> Acuerdo por el cual el locador concede al inquilino el uso y goce de un inmueble por un plazo determinado a cambio del pago de un alquiler periódico. Es el documento base de toda operación de alquiler y debe ser por escrito.

**Categoría**: Alquileres
**URL**: https://futuraprop.com/diccionario/contrato-de-locacion

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## ¿Qué es exactamente?

El contrato de locación es el contrato bilateral más común en el rubro inmobiliario después del [boleto de compraventa](/diccionario/boleto-de-compraventa). Regula los derechos y obligaciones del locador (propietario o representante) y del inquilino durante toda la vigencia, y se rige por el Código Civil y Comercial más las leyes específicas de alquileres (27.551 / 27.737).

Debe ser por escrito. Aunque los contratos verbales tienen validez teórica entre las partes que los firmaron, en la práctica argentina son inejecutables — sin documento es imposible reclamar judicialmente cláusulas, ajustes o garantías. El corredor que cierra contratos verbales se expone a perder honorarios y reputación.

Para residencial el plazo mínimo legal es 2 años (ley 27.737); para comercial es libre pero típicamente 3-5 años con opciones de renovación; para temporario sin plazo mínimo. Los contratos vencidos pueden continuar tácitamente (locación tácita) pero conviene siempre formalizar la prórroga.

## Aspectos legales y operativos

### Contenido obligatorio

- Identificación completa de partes ([DNI](/diccionario/dni), [CUIT](/diccionario/cuit))
- Descripción del inmueble (dirección + matrícula + datos catastrales)
- Destino (vivienda residencial, comercial, profesional, mixto)
- Plazo
- Alquiler inicial + modalidad de ajuste + frecuencia
- Garantía
- Quién paga qué ([expensas](/diccionario/expensas), impuestos, servicios)
- Causales de rescisión
- Cláusula penal por incumplimiento

### Plazo mínimo según destino

- Residencial: 2 años ([ley 27.737](/diccionario/ley-27737))
- Comercial: libre, típicamente 3-5 años con prórroga
- Temporario: sin mínimo, plazo libre
- Profesional (uso mixto): según destino predominante

### Modalidad de ajuste

Bajo la ley 27.737 vigente, libre acuerdo: IPC, Casa Propia, USD (para contratos en moneda extranjera), o cualquier índice válido. Frecuencia anual, semestral o cuatrimestral según pacto. Tiene que estar claro en el contrato — sin ajuste el alquiler se considera fijo en pesos para todo el plazo (catastrófico con inflación).

### Causales de rescisión

- Vencimiento del plazo
- Falta de pago (típicamente 2 meses consecutivos)
- Destino distinto al pactado
- Daños graves al inmueble
- Rescisión anticipada del inquilino (con preaviso + multa)
- Mutuo acuerdo

## Ejemplos concretos

### Contrato residencial estándar

Departamento 2 [ambientes](/diccionario/ambientes) en [Caballito](/diccionario/caballito), ARS 700.000/mes.

Cláusulas:
- Destino: vivienda única familiar
- Plazo: 24 meses (desde 01/03/2026 hasta 28/02/2028)
- Ajuste: semestral por IPC INDEC
- Garantía: [seguro de caución](/diccionario/seguro-de-caucion) (póliza X)
- [Expensas ordinarias](/diccionario/expensas-ordinarias): inquilino
- Expensas extraordinarias: locador
- ABL y servicios al inmueble: locador
- Servicios privados (luz, gas, [internet](/diccionario/internet)): inquilino
- Rescisión anticipada inquilino: preaviso 60 días + multa 1,5 meses si rescinde antes del año, 1 mes si después
- Comisión inquilino: 1 mes de alquiler al firmar

## Errores comunes

1. Firmar contrato sin garantía ni depósito. Pone al locador en riesgo total. Mínimo: seguro de caución + un mes de depósito.
2. Pactar ajustes que no respetan la ley vigente. Bajo la 27.737 hay más libertad pero los pactos deben ser claros.
3. Olvidar especificar el destino exacto. 'Vivienda' es ambiguo; 'vivienda única familiar' es preciso. Cláusulas ambiguas se interpretan contra el redactor (típicamente el locador).
4. Trasladar al inquilino gastos que la ley pone al locador (ABL, expensas extraordinarias). Cláusulas abusivas son nulas.
5. Hacer contratos verbales o sin firma certificada. Inejecutable en juicio si hay disputa.

## Preguntas frecuentes

### ¿Cuál es el plazo mínimo del contrato de locación residencial?

Bajo la ley 27.737 vigente: 2 años. Plazos menores pueden ser declarados nulos en residencial. En comercial y temporario el plazo es libre.

### ¿Puedo rescindir el contrato antes del vencimiento?

Sí, el inquilino puede rescindir anticipadamente. Debe dar preaviso (típicamente 60 días) y pagar una multa según cláusula penal del contrato (típicamente 1,5 meses si rescinde antes del año, 1 mes si rescinde después). El locador no puede rescindir anticipadamente sin causa específica (impago, daños, destino distinto).

### ¿Es obligatorio inscribir el contrato de locación?

Para residencial no es obligatorio inscribir en RPI pero sí presentarlo en AFIP para el régimen informativo de alquileres si supera ciertos umbrales. Para comercial puede inscribirse para tener fecha cierta y mayor oponibilidad. Consultá la jurisdicción específica.

## Términos relacionados

- [ley-de-alquileres](https://futuraprop.com/diccionario/ley-de-alquileres)
- [ley-27737](https://futuraprop.com/diccionario/ley-27737)
- [garantia-locativa](https://futuraprop.com/diccionario/garantia-locativa)
- [expensas](https://futuraprop.com/diccionario/expensas)
- [abl](https://futuraprop.com/diccionario/abl)
- [comision-corredor](https://futuraprop.com/diccionario/comision-corredor)
- [seguro-de-caucion](https://futuraprop.com/diccionario/seguro-de-caucion)

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*Entrada del [Diccionario inmobiliario argentino](https://futuraprop.com/diccionario) de futuraprop. Última actualización: 2026-05-21.*