# Escritura traslativa de dominio > Instrumento público otorgado por escribano que transmite el dominio de un inmueble del vendedor al comprador. Es el acto jurídico que perfecciona la compraventa: hasta que se firma e inscribe, el comprador no es propietario. **Categoría**: Legal y contractual **URL**: https://futuraprop.com/diccionario/escritura-traslativa-de-dominio --- ## ¿Qué es exactamente? La escritura traslativa de dominio es el contrato definitivo de la compraventa inmobiliaria. Mientras el boleto genera obligaciones entre las partes (uno a pagar, otro a escriturar), la escritura es lo que efectivamente transmite la titularidad. Sin escritura inscripta, el comprador no es propietario frente a terceros y no puede inscribir gravámenes, hipotecas ni transferencias futuras. El acto es obligatoriamente por escritura pública (artículo 1017 CCyC) ante escribano matriculado en la jurisdicción donde está el inmueble. El escribano verifica la documentación, redacta el instrumento, recibe el pago de impuestos ([ITI](/diccionario/iti) o cedular, [sellos](/diccionario/sellos)), retiene comisiones según corresponda y firma el acto junto con vendedor, comprador y [testigos](/diccionario/testigos). Para el corredor, la escritura es el momento del cobro de comisión (junto con la firma del boleto si hubo [seña](/diccionario/sena) sustantiva). Es también el final de la operación y el inicio de la responsabilidad cero. Pero antes de llegar a ese día, hay 30-60 días de gestión documental que el corredor debería supervisar para asegurar que la operación no se cae. ## Variantes ### Escritura de compraventa estándar La más común. Vendedor y comprador firman ante escribano. Vendedor recibe el saldo del precio, comprador recibe la [posesión](/diccionario/posesion) y el título. Tiempo del acto: 1-3 horas en la escribanía. ### Escritura con hipoteca simultánea Cuando el comprador financia con crédito hipotecario, la escritura de compra y la constitución de la hipoteca a favor del banco se hacen en el mismo acto. El banco gira los fondos directamente al vendedor. ### Escritura por boleto Variante usada cuando se compra una unidad de [PH](/diccionario/ph) cuyo reglamento aún no está inscripto. La compra se documenta por escritura pero la unidad sigue legalmente bajo el régimen viejo. NO es [apto crédito](/diccionario/apto-credito) y baja el valor 15-25%. ### Escritura de donación Cuando se transfiere a título gratuito (típicamente entre familiares). Sigue el mismo formalismo de [escritura pública](/diccionario/escritura-publica) pero no genera ITI (sí impuesto a las [donaciones](/diccionario/donacion) según jurisdicción). Atención: las propiedades 'con título de donación' tienen restricción de venta a terceros durante 10 años posteriores en algunas jurisdicciones. ## Aspectos legales y operativos ### Documentación que pide el escribano - Título de propiedad del vendedor (escritura anterior) - Informe de dominio reciente (< 30 días) - Informe de gravámenes e [inhibiciones](/diccionario/inhibicion) - Certificado catastral - Plano de PH si corresponde - Reglamento de copropiedad y certificado de inscripción - Libre deuda de expensas - Libre deuda de ABL e impuestos provinciales - COTI vigente - DNI de las partes + acta de matrimonio si aplica - Estudio de títulos últimos 20 años ### Impuestos que retiene el escribano - **ITI** (1,5%) o **Impuesto Cedular** (15% sobre ganancia) — pagado por el vendedor - **Sellos** (2,5% CABA, 4% PBA, varía por provincia) — pagado por comprador habitualmente - **Honorarios del escribano** (1-1,5% del precio) — pagado generalmente por el comprador - **Aportes y gastos** registrales — pagado por el comprador Total para el comprador: ~5-6% del precio adicional al valor de venta. ### Inscripción registral Después de firmada, el escribano envía la escritura al Registro de la Propiedad Inmueble para inscripción. El RPI demora 30-90 días en emitir el título inscripto. La fecha de oponibilidad frente a terceros es la de inscripción, no la de firma. ### Quién elige al escribano Por convención y por costo, lo elige el comprador (porque paga los honorarios). En operaciones grandes o cuando hay hipoteca, el banco impone su escribano de confianza. El vendedor puede pedir un escribano específico si lo justifica. ## Ejemplos concretos ### Cronograma típico de escritura Boleto firmado el 1° de marzo con plazo de 60 días. Plazo del comprador: - Día 1-5: Confirmar elección del escribano - Día 10: Tasación bancaria (si hay crédito) - Día 15-25: Aprobación crediticia + estudio de títulos por el escribano - Día 30-40: Pedido de certificados (dominio, gravamen, libre deuda) - Día 45: Confirmación de toda la documentación - Día 55-60: Firma de la escritura Día de la escritura: - 09:00 — Vendedor entrega llaves al escribano - 09:30 — Comprador transfiere/entrega saldo - 10:00 — Firma de la escritura por todas las partes - 10:30 — Vendedor recibe pago (ya retenido ITI, sellos, expensas adeudadas) - 11:00 — Escribano entrega copia simple a las partes + posesión al comprador ### Operación con sorpresa de último momento Comprador y vendedor con boleto firmado, escritura programada para el 10 de mayo. El 8 de mayo, el informe de dominio revela embargo nuevo a nombre del vendedor (de un divorcio en curso). El escribano detiene el acto. Opciones: - Demorar hasta que el vendedor levante el embargo (puede tomar 6+ meses) - Retener parte del precio para garantizar el levantamiento - Cancelar la operación con devolución de seña Por eso el informe de dominio se pide 2 veces: al firmar el boleto y al firmar la escritura. ## Errores comunes 1. Asumir que el boleto transmite el dominio. NO. Hasta la escritura inscripta el comprador es 'acreedor de la entrega' pero no propietario frente a terceros. 2. No verificar el certificado de libre deuda de expensas el día de la escritura. Si hay deuda no detectada, el comprador la hereda con el inmueble. 3. Olvidar que el vendedor con hipoteca todavía debe cancelar la hipoteca ANTES de la escritura (o cancelarla simultáneamente con los fondos del comprador, lo más común). 4. Esperar 60 días con el comprador presionado y descubrir el día 55 que falta certificado COTI o documento del vendedor. Mejor pre-armar checklist desde el día 1 del boleto. 5. Dejar el día de la escritura para pagar deudas atrasadas. Cualquier deuda detectada por el escribano demora la firma. Vendedor debe llegar con todo limpio. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuánto tiempo pasa entre boleto y escritura? Lo habitual es 30 a 60 días, dependiendo de si el comprador financia con crédito. Sin crédito y con documentación lista: 20-30 días. Con crédito hipotecario: 45-60 días. Operaciones complejas (sucesiones, propiedades con observaciones): 90 días o más. ### ¿Quién paga los honorarios del escribano? Por convención argentina los paga el comprador (1-1,5% del precio). El comprador también suele elegir al escribano por esta razón. En operaciones con hipoteca el banco impone su escribano de confianza, pero igual los honorarios los paga el comprador. ### ¿Cuándo soy propietario: al firmar el boleto, al firmar la escritura, o al inscribirla? Frente al vendedor: al firmar el boleto adquirís derecho a la escritura. Frente a terceros (acreedores del vendedor, compradores posteriores): solo al inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad. Por eso firmar boleto sin inscribirlo deja un período de riesgo. ### ¿Qué pasa si descubro un problema legal después de la escritura? Si el problema era preexistente y el vendedor no lo informó (vicio oculto), tenés acción de responsabilidad civil contra él. El plazo de prescripción es de 3 años desde que se descubrió el vicio. El estudio de títulos del escribano busca prevenir esto pero no es infalible. ## Términos relacionados - [boleto-de-compraventa](https://futuraprop.com/diccionario/boleto-de-compraventa) - [escribano](https://futuraprop.com/diccionario/escribano) - [informe-de-dominio](https://futuraprop.com/diccionario/informe-de-dominio) - [iti](https://futuraprop.com/diccionario/iti) - [sellos](https://futuraprop.com/diccionario/sellos) - [ph](https://futuraprop.com/diccionario/ph) - [reglamento-de-copropiedad](https://futuraprop.com/diccionario/reglamento-de-copropiedad) - [coti](https://futuraprop.com/diccionario/coti) - [apto-credito](https://futuraprop.com/diccionario/apto-credito) --- *Entrada del [Diccionario inmobiliario argentino](https://futuraprop.com/diccionario) de futuraprop. Última actualización: 2026-05-21.*