# Hipoteca > Derecho real de garantía constituido sobre un inmueble que asegura el cumplimiento de una obligación (típicamente un préstamo). El acreedor puede ejecutar el inmueble si el deudor no paga, vendiéndolo en subasta para cobrarse del producido. **Categoría**: Legal y contractual **URL**: https://futuraprop.com/diccionario/hipoteca --- ## ¿Qué es exactamente? La hipoteca es el derecho real de garantía más usado en el mercado inmobiliario argentino. Cuando alguien toma un crédito hipotecario (UVA o tradicional), constituye hipoteca a favor del banco sobre el inmueble adquirido. El inmueble queda 'gravado' — sigue siendo del propietario pero limitado por el derecho del banco a ejecutarlo si no se paga el préstamo. La hipoteca se constituye por escritura pública e inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. Tiene un orden de prioridad (primer grado, segundo grado, etc.) según el momento de inscripción. Si el deudor incumple y se ejecuta el inmueble, los acreedores hipotecarios cobran en orden de prioridad sobre el precio de subasta. Para el corredor es relevante porque: aparece en el informe de dominio (debe verificarse antes del boleto), debe cancelarse antes o simultáneo con la escritura cuando hay venta, y es la garantía que el banco exige para conceder crédito al comprador. Una propiedad sin hipoteca es 'libre de gravamen' y se mueve más rápido. ## Aspectos legales y operativos ### Constitución Por [escritura pública](/diccionario/escritura-publica) ante [escribano](/diccionario/escribano). Debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble para ser oponible a terceros. Hasta la inscripción la hipoteca es válida solo entre las partes que la firmaron. ### Orden de grado Múltiples hipotecas sobre el mismo inmueble se ordenan por inscripción. La primera inscripta tiene primer grado y cobra primero en caso de ejecución. La segunda tiene segundo grado, etc. Bancos generalmente exigen primer grado para créditos hipotecarios. ### Cancelación Al pagar el préstamo, se otorga escritura de cancelación que se inscribe en el RPI. Hasta esa inscripción, el gravamen sigue figurando en el informe de dominio aunque el préstamo esté pagado. Pedir cancelación al banco apenas se termina de pagar. ### Ejecución hipotecaria Si el deudor no paga, el banco inicia juicio ejecutivo hipotecario. El inmueble se subasta judicialmente y el banco se cobra del producido. El deudor pierde la propiedad pero también tiene derecho a la diferencia si la subasta supera la deuda. ### Hipoteca al vender Si el vendedor tiene hipoteca vigente, debe cancelarla antes o simultáneo con la escritura. Lo típico: el comprador entrega fondos al banco para cancelar la hipoteca, y el saldo restante al vendedor. Se acuerda en el boleto con cláusula específica. ## Ejemplos concretos ### Compra con crédito hipotecario UVA Comprador adquiere departamento de USD 145.000 con [crédito hipotecario UVA](/diccionario/credito-hipotecario-uva) del 70% del valor (USD 101.500 = 70.000 UVAs aproximadamente). Acto de escritura: - Vendedor entrega título al comprador - Banco gira los USD 101.500 al vendedor (el saldo del precio: USD 145.000 - 30% pagado por comprador = USD 101.500) - Comprador constituye hipoteca en primer grado a favor del banco por 70.000 [UVAs](/diccionario/uva) - Todo en el mismo acto notarial Resultado: comprador es propietario con hipoteca a favor del banco hasta cancelar el crédito (típicamente 20-30 años). ### Venta de propiedad con hipoteca pendiente Vendedor tiene departamento con hipoteca pendiente al Banco X por ARS 8.500.000. Vende a USD 145.000. Cláusula del boleto: "Del precio de venta, el comprador entrega USD 15.000 (equivalente a ARS 8.500.000 al cambio del día) directamente al Banco X para cancelar la hipoteca. El saldo USD 130.000 lo recibe el vendedor." Día de escritura: Banco X emite cancelación de hipoteca simultánea con la escritura de venta. La propiedad pasa al comprador libre de gravamen. ## Errores comunes 1. No verificar la hipoteca en el [informe de dominio](/diccionario/informe-de-dominio) antes del boleto. Si aparece en el cierre, hay que regularizar contra reloj. 2. Asumir que pagar el crédito cancela automáticamente la hipoteca en RPI. NO. Hay que pedir cancelación formal al banco e inscribir. 3. Captar como 'libre de gravamen' sin verificar. Una hipoteca olvidada en informe de dominio mata la operación. 4. Cancelar hipoteca con fondos personales del vendedor justo antes de la escritura. Riesgo: si la operación se cae, el vendedor perdió el dinero. Mejor cancelar con fondos del comprador (en el mismo acto). ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuántas hipotecas puede tener un mismo inmueble? Múltiples, en distintos grados. Lo más común es una sola hipoteca de primer grado. Hipotecas de segundo grado o más son raras en el mercado argentino — los bancos exigen primer grado para créditos. ### ¿Cómo cancelo una hipoteca pagada? Pedir al banco la escritura de cancelación una vez pagado el último préstamo. Llevarla al [Registro de la Propiedad](/diccionario/registro-de-la-propiedad-inmueble) para inscripción. Costo notarial + tasa registral. Hasta inscribir la cancelación, el gravamen sigue en el informe de dominio. ### ¿Pueden ejecutar mi casa si dejo de pagar un mes? No por un mes solo. Los bancos esperan típicamente 2-6 meses de [mora](/diccionario/mora) antes de iniciar juicio ejecutivo. Antes hay intimaciones, [intereses moratorios](/diccionario/intereses-moratorios), y oportunidades de regularizar. La ejecución es proceso largo (12-24 meses) y costoso para el banco — solo se llega ahí en casos graves. ## Términos relacionados - [uva](https://futuraprop.com/diccionario/uva) - [apto-credito](https://futuraprop.com/diccionario/apto-credito) - [informe-de-dominio](https://futuraprop.com/diccionario/informe-de-dominio) - [escritura-traslativa-de-dominio](https://futuraprop.com/diccionario/escritura-traslativa-de-dominio) - [boleto-de-compraventa](https://futuraprop.com/diccionario/boleto-de-compraventa) - [escribano](https://futuraprop.com/diccionario/escribano) --- *Entrada del [Diccionario inmobiliario argentino](https://futuraprop.com/diccionario) de futuraprop. Última actualización: 2026-05-21.*