# Impuesto cedular sobre inmuebles > Régimen fiscal introducido en 2018 que reemplazó al ITI para inmuebles adquiridos a partir del 01/01/2018. Grava la ganancia (precio de venta menos costo actualizado) con alícuota del 15% sobre personas físicas no habitualistas. **Categoría**: Fiscal e impuestos **URL**: https://futuraprop.com/diccionario/impuesto-cedular-sobre-inmuebles --- ## ¿Qué es exactamente? El impuesto cedular es la reforma fiscal más importante del régimen de venta de inmuebles en Argentina. Hasta diciembre de 2017, todas las ventas de personas físicas pagaban [ITI](/diccionario/iti) (1,5% sobre el precio total). Desde enero de 2018, las propiedades adquiridas a partir de esa fecha pagan Cedular (15% sobre la ganancia). La diferencia operativa es enorme. Si una propiedad se compró en 2015 y se vende en 2026, paga ITI (1,5% sobre USD 145.000 = USD 2.175). Si se compró en 2020 y se vende en 2026, paga Cedular: 15% sobre la diferencia entre precio de venta y costo actualizado. Si compró por USD 80K y vende por USD 145K, ganancia USD 65K, impuesto USD 9.750. Eso es 4,5x más que el ITI tradicional. Para el corredor es información clave que debe transmitir al vendedor ANTES de fijar precio de venta. Un vendedor que compró post-2018 y no calcula bien puede llevarse sorpresa fiscal de varios miles de dólares al cerrar. ## Aspectos legales y operativos ### Cálculo de la ganancia gravable - Precio de venta (en moneda original) - MENOS Costo de adquisición actualizado por inflación - MENOS Gastos de la operación (escritura, comisión, [sellos](/diccionario/sellos) pagados) - MENOS Mejoras documentadas hechas al inmueble = Ganancia gravable × 15% = Impuesto cedular a pagar ### Actualización del costo El costo original se actualiza por inflación AFIP entre el momento de compra y el de venta. La actualización reduce la ganancia gravable. Sin esta actualización el impuesto sería confiscatorio en escenarios de alta inflación. ### Quién retiene El [escribano](/diccionario/escribano), similar al ITI. Lo retiene al firmar la escritura y lo deposita en AFIP. El vendedor recibe el neto. Si el vendedor cree que no debe pagar Cedular (por ejemplo, alegando vivienda única), debe tramitar el certificado de no retención antes. ### Excepciones No paga Cedular (ni ITI): - Venta de [vivienda única](/diccionario/vivienda-unica) con reemplazo (certificado AFIP) - Personas jurídicas (pagan Ganancias) - Habitualistas inmobiliarios (pagan Ganancias) - Donaciones (paga impuesto a las [donaciones](/diccionario/donacion)) ## Ejemplos concretos ### Comparación ITI vs Cedular Mismo departamento de USD 145.000 vendido por persona física en 2026: **Caso A — adquirido en 2015 (pre-2018)**: ITI 1,5% sobre USD 145.000 = USD 2.175. **Caso B — adquirido en 2020 (post-2018) por USD 80.000**: Ganancia bruta: USD 145.000 - USD 80.000 = USD 65.000. Ajuste por inflación al costo: USD 80.000 × 2,5 (índice acumulado) = USD 200.000 (en pesos equivalentes). Ganancia gravable real: depende del cálculo en pesos. Cedular ≈ USD 9.750 (sin ajuste). Diferencia: Caso B paga ~4,5x lo que Caso A. Crítico avisar al vendedor antes de fijar precio. ## Errores comunes 1. Asumir que toda venta paga ITI. Verificar fecha de adquisición — si es post-2018, aplica Cedular. 2. No actualizar el costo por inflación. Sin actualización el impuesto es desproporcionado. 3. Calcular Cedular sobre precio de venta como si fuera ITI. El Cedular se calcula sobre la ganancia, no sobre el precio total. 4. Olvidar restar gastos y mejoras documentadas. Reducen la ganancia gravable y por ende el impuesto. ## Preguntas frecuentes ### ¿Mi cliente compró en 2017, ¿paga ITI o Cedular? ITI. La aplicación del Cedular es a inmuebles adquiridos a partir del 01/01/2018. Adquisiciones anteriores siguen bajo el régimen viejo del ITI. ### ¿Cómo actualizo el costo de compra por inflación? AFIP publica el índice de actualización aplicable. Se multiplica el costo original (en pesos) por el coeficiente correspondiente al período entre compra y venta. El resultado es el costo actualizado a moneda corriente. ### ¿Las mejoras al inmueble reducen el Cedular? Sí, si están documentadas (facturas, permisos de obra). Se suman al costo original (actualizado) para calcular la ganancia. Por eso conviene siempre conservar facturas de obras significativas — pueden ahorrar miles de dólares al vender. ## Términos relacionados - [iti](https://futuraprop.com/diccionario/iti) - [vivienda-unica](https://futuraprop.com/diccionario/vivienda-unica) - [certificado-de-no-retencion-afip](https://futuraprop.com/diccionario/certificado-de-no-retencion-afip) - [escribano](https://futuraprop.com/diccionario/escribano) - [habitualista-inmobiliario](https://futuraprop.com/diccionario/habitualista-inmobiliario) --- *Entrada del [Diccionario inmobiliario argentino](https://futuraprop.com/diccionario) de futuraprop. Última actualización: 2026-05-21.*