# ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) > Impuesto nacional del 1,5% sobre el valor de venta de inmuebles, que paga el vendedor persona física al momento de escriturar, siempre que la propiedad no sea su [vivienda única](/diccionario/vivienda-unica) y permanente. **Categoría**: Fiscal e impuestos **URL**: https://futuraprop.com/diccionario/iti --- ## ¿Qué es exactamente? El ITI es un impuesto nacional creado por la Ley 23.905 que grava la transferencia onerosa de inmuebles ubicados en Argentina, realizada por personas físicas o sucesiones indivisas que no sean habitualistas (es decir, que no se dediquen profesionalmente a la compraventa inmobiliaria). La alícuota es del 1,5% sobre el precio de venta (o valor de plaza si fuera mayor) y la retiene el escribano interviniente en el momento de la escritura, depositándola directamente a la AFIP. Desde 2018, las operaciones sobre inmuebles adquiridos a partir del 01/01/2018 quedaron alcanzadas por el [Impuesto Cedular](/diccionario/impuesto-cedular-sobre-inmuebles) (15% sobre la ganancia, no 1,5% sobre el precio). En la práctica el ITI subsiste sólo para inmuebles adquiridos antes del 01/01/2018. ## Variantes ### ITI sobre vivienda no única Caso típico: vendedor persona física vende una segunda propiedad. Se retiene 1,5% sobre el precio total (siempre que el inmueble se haya adquirido antes del 01/01/2018). ### ITI con certificado de no retención Cuando el vendedor vende su vivienda única y permanente, puede tramitar en AFIP el formulario 145 para que no se retenga el ITI. Plazo: comprar otra propiedad 1 año antes o después de la venta. ### Operaciones post-2018: NO ITI, sí Cedular Si el inmueble fue adquirido a partir del 01/01/2018, no aplica ITI sino el Impuesto Cedular del 15% sobre la ganancia (precio de venta menos costo actualizado). Esto cambia mucho los cálculos del cliente. ## Aspectos legales y operativos ### Quién lo paga El vendedor persona física o sucesión indivisa. Las personas jurídicas (SRL, SA) no pagan ITI: pagan Ganancias por la operación. Los habitualistas inmobiliarios categorizados por AFIP también pagan Ganancias, no ITI. ### Sobre qué se calcula Sobre el precio de venta declarado, o sobre el valor de plaza si AFIP entiende que el precio declarado está subvaluado. Por eso es crítico declarar el precio real: subdeclarar trae multas + ajuste posterior. ### Quién retiene El escribano. Es agente de retención obligatorio. Si el vendedor no presenta el certificado de no retención antes de la escritura, el escribano retiene aunque el vendedor crea que está exento. Después se solicita devolución, pero es trámite lento. ### COTI obligatorio previo Antes de cualquier operación de venta superior al umbral vigente, hay que tramitar el Código de Operación Inmobiliaria (COTI) ante AFIP. Sin COTI vigente, el escribano no puede escriturar. ## Ejemplos concretos ### Caso típico — vivienda no única adquirida pre-2018 Vendedor persona física, vende un [PH](/diccionario/ph) en [Caballito](/diccionario/caballito) por USD 120.000. Inmueble adquirido en 2010, no es vivienda única. Cotización oficial AFIP del día: ARS 1.000 por USD. Valor en pesos: ARS 120.000.000. ITI a retener (1,5%): ARS 1.800.000. El escribano lo retiene el [día de la escritura](/diccionario/dia-de-la-escritura) y lo deposita a AFIP. El vendedor recibe el neto. ### Caso post-2018 — aplica Cedular, no ITI Mismo inmueble pero adquirido en 2020 por USD 80.000. Vendido en 2026 por USD 120.000. Ganancia: USD 40.000. Impuesto Cedular (15% sobre la ganancia): USD 6.000. No se aplica el 1,5% sobre el precio: se aplica el 15% sobre la diferencia. Resultado: 3,3x lo que sería el ITI tradicional. Avisarle al cliente antes de fijar precio. ### Caso vivienda única con reemplazo Vendedor vende su vivienda única por USD 200.000 para comprar otra de USD 250.000 dentro del año. Tramita el certificado de no retención (form. 145 AFIP) con boleto de la nueva propiedad. Resultado: cero retención. Sin ese certificado, perdía ARS 3.000.000 de retención provisoria. ## Errores comunes 1. Asumir que toda venta de persona física paga ITI. Muchas operaciones post-2018 caen bajo Cedular (15% sobre ganancia). 2. No pedir al vendedor el certificado de no retención AFIP a tiempo. Si llega tarde, el escribano retiene igual y después se solicita devolución (trámite de 6+ meses). 3. Confundir ITI (nacional) con [sellos](/diccionario/sellos) (provincial). Sellos lo paga generalmente el comprador y son ~3,5% adicionales en CABA. Son impuestos distintos sobre la misma operación. 4. Subdeclarar el precio para pagar menos ITI. AFIP cruza con valor de plaza y aplica multa de 50-100% del impuesto omitido más intereses. No vale la pena. 5. No tramitar el [COTI](/diccionario/coti) antes de la operación. Sin COTI vigente, el [escribano](/diccionario/escribano) no escritura el día acordado y se cae la operación. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuál es la alícuota del ITI en 2026? Sigue siendo 1,5% sobre el precio de venta o valor de plaza, lo que sea mayor. La alícuota no se modificó desde la Ley 23.905. Lo que cambió fue qué operaciones quedan alcanzadas: hoy solo inmuebles adquiridos antes del 01/01/2018. ### ¿Puedo pagar el ITI yo como comprador? Por ley el ITI lo paga el vendedor. Pero en operaciones donde el comprador necesita cerrar rápido, a veces se acuerda que el comprador cubra el monto y se descuenta del precio. Es una [negociación](/diccionario/negociacion), no una obligación legal del comprador. ### ¿Las personas jurídicas pagan ITI? No. Las SRL, SA y demás personas jurídicas pagan Impuesto a las Ganancias sobre la utilidad de la operación, no ITI. El ITI es exclusivo de personas físicas y [sucesiones](/diccionario/sucesion) indivisas no habitualistas. ### ¿Cuánto demora la devolución si retienen ITI siendo vivienda única? Entre 6 y 18 meses según el estado del trámite y la jurisdicción. Por eso es crítico tramitar el certificado de no retención ANTES de la escritura, no después. ## Términos relacionados - [impuesto-cedular-sobre-inmuebles](https://futuraprop.com/diccionario/impuesto-cedular-sobre-inmuebles) - [sellos](https://futuraprop.com/diccionario/sellos) - [habitualista-inmobiliario](https://futuraprop.com/diccionario/habitualista-inmobiliario) - [vivienda-unica](https://futuraprop.com/diccionario/vivienda-unica) - [certificado-de-no-retencion-afip](https://futuraprop.com/diccionario/certificado-de-no-retencion-afip) - [coti](https://futuraprop.com/diccionario/coti) - [escribano](https://futuraprop.com/diccionario/escribano) - [escritura-traslativa-de-dominio](https://futuraprop.com/diccionario/escritura-traslativa-de-dominio) --- *Entrada del [Diccionario inmobiliario argentino](https://futuraprop.com/diccionario) de futuraprop. Última actualización: 2026-05-21.*