# Propiedad horizontal > Régimen jurídico que permite la coexistencia de propiedades individuales (unidades funcionales) y partes comunes en un mismo inmueble. Es el marco legal de todos los departamentos, PHs y conjuntos edilicios argentinos. **Categoría**: Régimen de propiedad y [consorcio](/diccionario/consorcio) **URL**: https://futuraprop.com/diccionario/propiedad-horizontal --- ## ¿Qué es exactamente? La propiedad horizontal es la figura legal que hace posible que un mismo terreno y una misma construcción tengan múltiples propietarios con derechos exclusivos sobre porciones específicas (las unidades funcionales) y derechos comunes sobre el resto (pasillos, terrenos, instalaciones, fachada). Fue regulada por la ley 13.512 de 1948 y actualizada por el Código Civil y Comercial vigente desde 2015. Para someter un inmueble al régimen, el propietario originario debe redactar e inscribir en el [Registro de la Propiedad](/diccionario/registro-de-la-propiedad-inmueble) Inmueble: el [reglamento de copropiedad](/diccionario/reglamento-de-copropiedad), el plano de subdivisión ([plano de PH](/diccionario/plano-de-ph)) y la designación de cada unidad funcional con su [porcentual de copropiedad](/diccionario/porcentual-de-copropiedad). A partir de la inscripción, cada unidad puede venderse por separado con escritura individual. El régimen aplica tanto a edificios en altura como a PHs de baja altura, casas chorizo subdivididas, conjuntos de viviendas y countries. Es la base legal que permite que el mercado inmobiliario argentino opere con unidades funcionales individuales, créditos hipotecarios por unidad y administración consorcial. ## Variantes ### Propiedad horizontal vertical (edificio en altura) El caso más común: edificio de varias plantas con departamentos. Cada departamento es una unidad funcional. Las cosas comunes son las escaleras, palieres, [ascensores](/diccionario/ascensor), terraza, fachada, instalaciones generales. ### Propiedad horizontal horizontal (PHs) Conjuntos de unidades en planta baja o de poca altura sobre el mismo terreno, con accesos independientes pero terreno común. Casas chorizo subdivididas son el caso clásico AR. ### Conjuntos inmobiliarios (countries, barrios cerrados) Régimen específico introducido por el CCyC (artículos 2073 y siguientes). Permite organizar barrios privados con [lotes](/diccionario/lote) individuales + espacios comunes (calles, áreas deportivas, seguridad). Similar a PH pero adaptado a la realidad de los countries. ### Tiempo compartido Variante poco frecuente: derecho de uso de una unidad por un período fijo del año (típicamente 1-4 semanas). Regulado por la ley 26.356. Aplica mayormente a destinos turísticos como [Mar del Plata](/diccionario/mar-del-plata), [Pinamar](/diccionario/pinamar) y la costa atlántica. ## Aspectos legales y operativos ### Constitución del régimen Se hace por escritura pública del propietario originario que inscribe en el Registro de la Propiedad: plano de subdivisión PH + reglamento de copropiedad + designación de unidades con porcentuales. A partir de la inscripción, cada unidad puede venderse de forma independiente. ### Cosas comunes vs cosas propias - **Propias**: el interior de la unidad funcional (paredes internas, pisos, instalaciones internas). El propietario decide. - **Comunes**: estructura, fachada, techos, escaleras, ascensores, instalaciones generales, terreno. Decide el consorcio. - **Comunes de uso exclusivo**: terrazas, jardines o patios que figuran como comunes en el reglamento pero que solo usa una unidad. NO son propios pero el propietario tiene uso prioritario. ### Porcentual de copropiedad Número fijo (suma total = 100%) que el reglamento asigna a cada [unidad funcional](/diccionario/unidad-funcional). Define: qué fracción de cosas comunes le pertenece, qué porcentaje de expensas paga, cuánto vale su voto en asamblea. Se calcula típicamente por superficie pero el reglamento puede usar otros criterios. ### Administración del consorcio La ley exige designación de un administrador (puede ser propietario o profesional externo). Sus funciones: liquidar expensas, contratar servicios, mantener libro de actas y libro de administración, representar al consorcio judicialmente. Su responsabilidad es legal y patrimonial. ### Pre-horizontalidad (ley 19.724) Régimen específico para ventas de unidades antes de constituir el PH definitivo (típicamente en pozo). Exige inscripción en registro especial + custodia notarial de fondos. Protege al comprador en pozo si la obra se cae. ## Ejemplos concretos ### Sometimiento de PH típico Familia hereda una casa grande en Boedo. Decide subdividirla en 3 unidades funcionales para vender. Pasos: 1. Arquitecto traza plano de subdivisión PH (define las 3 unidades + áreas comunes) 2. Plano se aprueba en municipalidad CABA 3. Escribano redacta reglamento de copropiedad 4. Plano + reglamento se inscriben en RPI por escritura pública 5. Se asignan porcentuales (típicamente unidad 1: 35%, unidad 2: 32%, unidad 3: 33%) 6. Cada unidad puede venderse por separado con escritura individual Tiempo total: 6-12 meses. Costo: ARS 4-8 millones depending on edificio. ## Errores comunes 1. Confundir PH (jerga argentina para tipología baja) con propiedad horizontal (régimen legal general). Todo PH es propiedad horizontal, pero todo departamento en altura también lo es. 2. Vender una unidad antes de inscribir el régimen completo en RPI. La operación queda colgada hasta regularizar. El comprador no puede escriturar individualmente. 3. Asumir que una construcción dividida físicamente está bajo régimen de PH. La división física no constituye PH — hay que inscribir el régimen legal con escritura pública y plano aprobado. 4. No verificar si las terrazas o patios son propios o comunes con uso exclusivo. El reglamento + plano lo definen. Errar acá baja el valor de mercado. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuál es la diferencia entre PH y propiedad horizontal? Propiedad horizontal es el régimen legal general que aplica tanto a departamentos en edificio como a PHs de baja altura. PH (en jerga argentina) es la tipología específica de unidades en planta baja o de poca altura con acceso independiente. Todo PH está bajo régimen de propiedad horizontal, pero todo departamento en torre también. ### ¿Cuánto cuesta someter un inmueble al régimen de propiedad horizontal? Depende del tamaño y complejidad. PH chico de 2-4 unidades: ARS 4-8 millones (arquitecto + escribano + tasas). Edificio mediano: ARS 15-30 millones. Tiempos: 6-12 meses para PH chico, 12-24 meses para edificios grandes. ### ¿Una casa subdividida es automáticamente PH? No. Para ser PH legal hay que: trazar plano de subdivisión, aprobarlo en municipalidad, redactar reglamento de copropiedad, inscribir todo en el Registro de la Propiedad Inmueble por escritura pública. Sin esos pasos, la subdivisión física no tiene efecto legal y las unidades no pueden venderse por separado con escritura individual. ### ¿Quién administra el consorcio? El reglamento designa al administrador. Puede ser un propietario (administración propia) o un profesional externo (administración tercerizada). En CABA y GBA lo más habitual es contratar un administrador profesional matriculado. Para edificios chicos (< 10 unidades) suele rotar entre los propietarios. ## Términos relacionados - [ph](https://futuraprop.com/diccionario/ph) - [reglamento-de-copropiedad](https://futuraprop.com/diccionario/reglamento-de-copropiedad) - [expensas](https://futuraprop.com/diccionario/expensas) - [consorcio](https://futuraprop.com/diccionario/consorcio) - [apto-credito](https://futuraprop.com/diccionario/apto-credito) - [terraza-de-uso-exclusivo](https://futuraprop.com/diccionario/terraza-de-uso-exclusivo) - [boleto-de-compraventa](https://futuraprop.com/diccionario/boleto-de-compraventa) - [escritura-traslativa-de-dominio](https://futuraprop.com/diccionario/escritura-traslativa-de-dominio) --- *Entrada del [Diccionario inmobiliario argentino](https://futuraprop.com/diccionario) de futuraprop. Última actualización: 2026-05-21.*