# Reglamento de copropiedad > Documento legal inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble que organiza la convivencia, los porcentuales de copropiedad, los gastos comunes y los derechos y obligaciones de los propietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de [propiedad horizontal](/diccionario/propiedad-horizontal). **Categoría**: Régimen de propiedad y consorcio **URL**: https://futuraprop.com/diccionario/reglamento-de-copropiedad --- ## ¿Qué es exactamente? El reglamento de copropiedad es la 'constitución' del edificio. Lo redacta el propietario originario (al constituir el régimen de propiedad horizontal por [escritura pública](/diccionario/escritura-publica)) y queda inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. A partir de su inscripción, regula la vida del consorcio y obliga a todos los futuros propietarios. Para el corredor, leer y entender el reglamento antes de captar es crítico. Define cuestiones operativas que impactan precio y operatoria: si una unidad es apta crédito, si se puede alquilar temporariamente, si la terraza es propia o de uso exclusivo, qué porcentual paga de [expensas](/diccionario/expensas) cada unidad, y qué mayorías se necesitan para aprobar gastos extraordinarios. El reglamento que NO está inscripto (solo firmado en boleto entre propietarios) tiene validez entre partes pero no es oponible a terceros. Esto bloquea operaciones con crédito hipotecario y baja el valor de la unidad ~15-25%. La regularización es trámite notarial que toma 3-6 meses pero recupera valor significativo. ## Variantes ### Reglamento de PH chico (2-6 unidades) Reglamentos cortos, suelen tener 5-15 artículos. [Mayorías agravadas](/diccionario/mayorias-agravadas) más simples (unanimidad para casi todo, dado el número chico de unidades). Frecuentes en casas chorizo subdivididas. ### Reglamento de edificio mediano (12-50 unidades) Reglamentos extensos (40-80 artículos). Definen administrador profesional, mayorías diferenciadas por tipo de gasto, [fondo de reserva](/diccionario/fondo-de-reserva), normas de convivencia detalladas. Lo más común en construcciones modernas. ### Reglamento de edificio premium con amenities Más complejos aún. Incluyen reglamento específico de uso de [pileta](/diccionario/pileta), gym, [SUM](/diccionario/sum). Definen unidades complementarias ([cocheras](/diccionario/cochera), [bauleras](/diccionario/baulera)) con porcentuales propios. Permisos y restricciones explícitas para Airbnb. ### Reglamento provisorio en pozo El desarrollador redacta un reglamento provisorio antes de empezar la obra. Se inscribe junto con el [plano de PH](/diccionario/plano-de-ph) y queda vigente hasta la primera asamblea de copropietarios (cuando ya hay propietarios reales). ## Aspectos legales y operativos ### Inscripción registral Para ser oponible a terceros, el reglamento DEBE estar inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. Un reglamento sin inscribir es válido entre las partes que lo firmaron pero no aplica a nuevos compradores ni a bancos. El RPI emite certificado de inscripción que el escribano pide para la escritura. ### Modificación del reglamento Requiere mayoría agravada del consorcio (típicamente 2/3 o unanimidad según el cambio). Las modificaciones se inscriben en el RPI para tener oponibilidad. Cambiar un reglamento para permitir Airbnb, por ejemplo, requiere asamblea formal + aprobación + inscripción. ### Contenido obligatorio (ley 13.512 + CCyC) - Designación del edificio y partidas - Detalle de las unidades funcionales y complementarias - Porcentual de copropiedad de cada unidad - Cosas y partes comunes - Destino de las unidades (vivienda, comercio, mixto) - Régimen de administración - Régimen de mayorías - Régimen de expensas ### Apto crédito requiere reglamento inscripto Todos los bancos exigen reglamento de copropiedad inscripto para conceder crédito hipotecario sobre unidades de propiedad horizontal. Sin inscripción, la propiedad NO es apta crédito — descuento de mercado ~15-25%. ## Ejemplos concretos ### Lectura crítica al captar Capto un departamento en Recoleta. Pido el reglamento al vendedor y reviso: 1. ¿Está inscripto? Sí (certificado RPI vigente). → Apto crédito posible. 2. ¿Permite alquiler temporario? Artículo 23 prohíbe expresamente Airbnb. → Aclarar al comprador-inversor. 3. ¿Terraza al frente: propia o uso exclusivo? Plano y artículo 7 confirman uso exclusivo (no propia). → Bajar pretensión de valor ~8%. 4. ¿Hay obras aprobadas? Última asamblea aprobó cambio de ascensor en 2026 → expensa extraordinaria 6 cuotas iguales. → Informar al comprador. ### PH con reglamento no inscripto PH al frente en Boedo. Reglamento existe en escritura privada (firmado entre los 4 propietarios originales) pero NUNCA se inscribió. Consecuencias: - No es apto crédito → descuento 20% sobre comparables aptos - El banco rechaza tasación - El comprador con financiación queda fuera del universo Recomendación al vendedor: regularizar la inscripción del reglamento ANTES de captar. Costo notarial: ARS 800.000-1.500.000. Recupero de valor: ~15-25% del precio del PH (mucho más que el costo). ## Errores comunes 1. No leer el reglamento antes de captar. Es el documento que más sorpresas guarda — restricciones de uso, gastos extraordinarios aprobados, modificaciones recientes. 2. Asumir que terraza al frente = propia. Muchas terrazas figuran como 'común de uso exclusivo' en el reglamento. Verificar siempre en plano de PH + reglamento. 3. Captar como apto crédito sin verificar inscripción. Si el banco rechaza por reglamento no inscripto, la operación se cae y la inmobiliaria queda mal. 4. Olvidar revisar el artículo de mayorías para gastos extraordinarios. Si el reglamento exige unanimidad, una reforma estructural puede ser imposible y eso impacta valor futuro. 5. No pedir certificado de inscripción reciente (< 30 días). El reglamento puede estar inscripto pero con modificaciones recientes que cambian algo crítico. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cómo verifico que el reglamento esté inscripto? Pedile al vendedor el certificado de inscripción del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI). Si no lo tiene a mano, lo puede tramitar online en la web del RPI con DNI y matrícula del inmueble. El trámite tarda 5-15 días y vale ARS 12.000-25.000. ### ¿Cuánto cuesta regularizar un reglamento que no está inscripto? Honorarios notariales del escribano + sellos + tasa registral. Total aproximado en CABA: ARS 800.000-1.500.000 depending on edificio. Es trámite del propietario originario (o quien tenga representación legal del consorcio) y toma 3-6 meses. Recupera valor de mercado ~15-25%. ### ¿El reglamento puede prohibir alquilar por Airbnb? Sí. La mayoría de los reglamentos modernos prohíben expresamente el alquiler temporario o por plataformas (Airbnb, Booking, etc.). Si la propiedad se compra para Airbnb y el reglamento lo prohíbe, el comprador no puede explotarla así. Verificar siempre antes de captar para inversor. ### ¿Puedo modificar el reglamento si me molesta una cláusula? Sí, pero requiere asamblea de copropietarios con la mayoría que el propio reglamento exija (típicamente 2/3 o unanimidad). Después de aprobada, la modificación debe inscribirse en el RPI. Es proceso largo (6-12 meses) y costoso si hay muchos propietarios. ## Términos relacionados - [propiedad-horizontal](https://futuraprop.com/diccionario/propiedad-horizontal) - [expensas](https://futuraprop.com/diccionario/expensas) - [ph](https://futuraprop.com/diccionario/ph) - [apto-credito](https://futuraprop.com/diccionario/apto-credito) - [terraza-de-uso-exclusivo](https://futuraprop.com/diccionario/terraza-de-uso-exclusivo) - [consorcio](https://futuraprop.com/diccionario/consorcio) - [boleto-de-compraventa](https://futuraprop.com/diccionario/boleto-de-compraventa) - [informe-de-dominio](https://futuraprop.com/diccionario/informe-de-dominio) --- *Entrada del [Diccionario inmobiliario argentino](https://futuraprop.com/diccionario) de futuraprop. Última actualización: 2026-05-21.*