# Reserva > Documento por el cual el comprador interesado entrega una suma de dinero al corredor o al vendedor para 'reservar' la propiedad por un plazo corto (5 a 15 días) mientras se negocia el boleto definitivo. Es el primer compromiso económico de la operación. **Categoría**: Legal y contractual **URL**: https://futuraprop.com/diccionario/reserva --- ## ¿Qué es exactamente? La reserva es el primer paso de toda operación inmobiliaria estándar. Antes del boleto formal, el comprador interesado paga una suma menor (típicamente entre USD 1.000 y USD 5.000) y firma un documento que retira la propiedad del mercado mientras se negocia el precio final, se completan documentos pendientes y se prepara el boleto definitivo. Legalmente la reserva es una propuesta de compra: el comprador ofrece pagar un precio determinado, condicionado a aceptación del vendedor. Si el vendedor acepta y firma, queda comprometido. Si rechaza, devuelve el dinero al comprador. Si acepta pero después se arrepiente, la reserva se convierte en seña con efectos plenos. Para el corredor es un momento delicado: la reserva la firma generalmente el comprador en la inmobiliaria sin estar el vendedor presente. El corredor '[reserva ad referéndum](/diccionario/reserva-ad-referendum)' (sujeto a aprobación del vendedor) y se compromete a presentarle la oferta. Si el vendedor acepta dentro del plazo de la reserva, queda comprometido y empieza la cuenta regresiva para firmar boleto. ## Variantes ### Reserva ad referéndum La modalidad estándar AR. El comprador firma la reserva y el corredor la presenta al vendedor. El vendedor tiene un plazo (típicamente 48-72 horas) para aceptar o rechazar. Si acepta, se firma boleto en plazo acordado (5-15 días). Si rechaza, se devuelve el dinero al comprador. ### Reserva firme Menos común. El comprador firma sin condicionamiento al vendedor — directamente cuenta como aceptación de precio. Usado cuando vendedor y comprador ya están físicamente presentes en la inmobiliaria y acuerdan al instante. ### Reserva con plazo extenso Cuando se necesita más tiempo para completar documentación o juntar fondos: reserva por 15-30 días. Comprador entrega monto mayor (USD 3.000-10.000) como garantía. Si después firma boleto, el monto se descuenta de la seña. ### Reserva con condiciones Sujeta a aprobación de crédito bancario, a obtención de visa para inversor extranjero, a vencimiento de plazos legales. Si la condición no se cumple, se devuelve el dinero sin penalidad. Frecuente en operaciones con financiación. ## Aspectos legales y operativos ### Naturaleza jurídica La reserva es una oferta unilateral del comprador (en su modalidad ad referéndum). Si el vendedor la acepta, se convierte en contrato preliminar de compraventa con todas las obligaciones. Si vence sin aceptación, se cancela y se devuelve el dinero. ### Quién custodia los fondos Típicamente el corredor o la inmobiliaria. El dinero se mantiene en cuenta separada hasta que se firma el boleto (en cuyo caso se descuenta de la seña) o se cancela (en cuyo caso se devuelve al comprador). El corredor responde por su uso indebido. ### Plazo típico 5 a 15 días desde la firma para que el vendedor acepte y se firme boleto. Plazos más largos (15-30 días) se usan en operaciones complejas. Si vence sin firmar boleto, la reserva caduca y los fondos vuelven al comprador. ### Conversión a seña Cuando el vendedor acepta y se firma boleto, la suma de la reserva se convierte en parte de la seña total (típicamente 15-30% del precio). El comprador completa la diferencia al firmar boleto. ### Devolución sin penalidad Si el vendedor RECHAZA la reserva, devolución total al comprador sin descuento. Si el comprador SE ARREPIENTE durante el plazo (antes de aceptación del vendedor), también devolución sin penalidad — la reserva no compromete al comprador hasta que el vendedor acepta. ## Ejemplos concretos ### Reserva estándar Comprador interesado en departamento publicado en USD 165.000. Después de 2 visitas, ofrece USD 158.000. Reserva ad referéndum por USD 2.000 con plazo de 7 días para que el vendedor acepte. Día 1: Comprador firma reserva en la inmobiliaria. Día 2: Corredor presenta oferta al vendedor por teléfono y por escrito. Día 3: Vendedor responde: acepta USD 161.500 ([contraoferta](/diccionario/contraoferta)). Día 4: Comprador acepta los USD 161.500. Día 7: Se firma boleto. La reserva de USD 2.000 se descuenta de la seña total acordada (USD 30.000). ### Reserva que se cae Comprador firma reserva por USD 3.000 condicionada a aprobación de crédito [UVA](/diccionario/uva) en 15 días. Día 10: Banco rechaza el crédito por [relación cuota-ingreso](/diccionario/relacion-cuota-ingreso) insuficiente. Día 11: Comprador notifica al corredor: imposibilidad de cumplir la condición. Día 12: Devolución total de los USD 3.000 al comprador. Operación cancelada sin penalidad para nadie. Es por esto que la cláusula condicional es importante: protege al comprador de perder dinero si la financiación se cae por causas ajenas. ## Errores comunes 1. Aceptar reservas sin firma del comprador. La reserva debe ser escrita y firmada. Solo el dinero entregado sin documento no constituye reserva legal. 2. No definir el plazo en la reserva. Sin plazo expreso, queda ambiguo cuándo el vendedor pierde la oportunidad. 7-10 días es lo estándar. 3. Mezclar fondos de reserva con fondos operativos de la inmobiliaria. El dinero del cliente debe estar separado. Disposición indebida genera responsabilidad penal. 4. Olvidar que la reserva NO genera obligación del comprador hasta la aceptación del vendedor. Si el comprador se arrepiente antes, devolvés sin descuento. 5. Aceptar reservas con plazo muy extenso (>30 días). Esto deja la propiedad fuera de mercado mucho tiempo si la operación se cae. Mejor reservas cortas con extensión negociada si hace falta. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuánto se pone de reserva habitualmente? En AR lo más común son USD 1.000 a USD 5.000, dependiendo del valor de la propiedad y de la modalidad. Para inmuebles de USD 200.000+ pueden pedirse reservas de USD 5.000-10.000. La reserva ad referéndum tiende a ser menor; la reserva firme o con plazo extenso es mayor. ### ¿Si el vendedor rechaza la reserva, pierdo el dinero? No. Si el vendedor rechaza la oferta dentro del plazo de la reserva, el dinero se devuelve íntegro al comprador. La reserva solo te compromete si el vendedor la acepta y vos como comprador decidís no avanzar — en ese caso podés perderla. ### ¿Puedo retirar la reserva si me arrepiento antes que el vendedor acepte? Sí. La reserva ad referéndum no te compromete hasta que el vendedor acepta. Si te arrepentís durante el plazo y antes de la aceptación, recuperás el dinero completo. Después de la aceptación, ya estás comprometido y arrepentirte cuesta la reserva (que ya forma parte de la [seña](/diccionario/sena)). ### ¿La reserva se descuenta del precio o se suma? Se descuenta. Si reservaste por USD 2.000 y el precio total es USD 160.000, al firmar boleto el saldo a completar (seña + saldo final) considera los USD 2.000 ya entregados. La reserva pasa a ser parte de la seña total. ## Términos relacionados - [boleto-de-compraventa](https://futuraprop.com/diccionario/boleto-de-compraventa) - [sena](https://futuraprop.com/diccionario/sena) - [captacion](https://futuraprop.com/diccionario/captacion) - [comision-corredor](https://futuraprop.com/diccionario/comision-corredor) - [apto-credito](https://futuraprop.com/diccionario/apto-credito) - [uva](https://futuraprop.com/diccionario/uva) --- *Entrada del [Diccionario inmobiliario argentino](https://futuraprop.com/diccionario) de futuraprop. Última actualización: 2026-05-21.*