# Superficie descubierta

> Metros cuadrados al aire libre, sin techo. Típicamente terrazas propias, patios, jardines. En tasación cuentan aproximadamente 25-35% del valor del [m² cubierto](/diccionario/m2-cubierto).

**Categoría**: Técnico-constructivo
**URL**: https://futuraprop.com/diccionario/superficie-descubierta

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## ¿Qué es exactamente?

La superficie descubierta es el espacio al aire libre que forma parte de la [unidad funcional](/diccionario/unidad-funcional). Incluye terrazas propias, patios de PHs, jardines, balcones sin techo. NO incluye espacios comunes con uso exclusivo (que tienen otra valoración legal y de mercado).

En tasación el coeficiente típico es 0,25 a 0,35. Una terraza propia de 20 m² equivale a 5-7 m² cubiertos en valor. El coeficiente sube si la descubierta es de calidad excepcional (terraza grande con [parrilla](/diccionario/parrilla), jardín en [PH](/diccionario/ph) al frente).

## Aspectos legales y operativos

### Diferencia entre descubierta propia y uso exclusivo

Propia: figura en [plano de PH](/diccionario/plano-de-ph) como parte de la unidad. Valor 100% del coeficiente. Uso exclusivo: figura como cosa común con afectación. Valor 50-70% de la propia equivalente.

### Coeficientes típicos

Terraza propia al frente: 0,30-0,35. Patio en PH: 0,30. Jardín en [country](/diccionario/country): 0,15-0,25 (más bajo porque el [lote](/diccionario/lote) ya está valuado por separado).

## Ejemplos concretos

### PH con terraza propia

PH 60 m² cubiertos + 25 m² terraza propia al frente.
Equivalente cubierto: 60 + (25 × 0,30) = 67,5 m².
Valor zona USD 2.500/m²: tasación USD 168.750.

## Errores comunes

1. Tasar terraza al mismo valor que cubierta. Sobreestima 50-70%.
2. Confundir descubierta propia con común de uso exclusivo en [tasación](/diccionario/tasacion).

## Preguntas frecuentes

### ¿Cuánto vale una terraza propia en una tasación?

Aproximadamente 25-35% del valor por m² del cubierto equivalente. Una terraza de 20 m² propia vale como 5-7 m² cubiertos.

## Términos relacionados

- [superficie-cubierta](https://futuraprop.com/diccionario/superficie-cubierta)
- [superficie-semicubierta](https://futuraprop.com/diccionario/superficie-semicubierta)
- [terraza-de-uso-exclusivo](https://futuraprop.com/diccionario/terraza-de-uso-exclusivo)
- [ph](https://futuraprop.com/diccionario/ph)
- [tasacion](https://futuraprop.com/diccionario/tasacion)

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*Entrada del [Diccionario inmobiliario argentino](https://futuraprop.com/diccionario) de futuraprop. Última actualización: 2026-05-21.*