# Usufructo

> Derecho real que permite a una persona (usufructuario) usar y disfrutar una cosa ajena con obligación de conservarla. El titular del [dominio](/diccionario/dominio) (nudo propietario) conserva la propiedad pero pierde temporalmente el uso.

**Categoría**: Legal y contractual
**URL**: https://futuraprop.com/diccionario/usufructo

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## ¿Qué es exactamente?

El usufructo es la separación del dominio entre dos personas: el nudo propietario mantiene la titularidad del inmueble pero pierde el uso y goce; el usufructuario tiene el derecho de habitarlo, alquilarlo y cobrar los frutos sin ser propietario. Es frecuente en planificación sucesoria: los padres donan a los hijos pero se reservan el usufructo.

El usufructo termina por muerte del usufructuario (si es vitalicio), vencimiento del plazo (si se pactó plazo determinado), consolidación (cuando el usufructuario adquiere la [nuda propiedad](/diccionario/nuda-propiedad)), o renuncia. Mientras esté vigente, el nudo propietario NO puede vender libremente — debe respetar el derecho del usufructuario.

## Aspectos legales y operativos

### Quién paga qué

- **Usufructuario**: impuestos ordinarios, [expensas ordinarias](/diccionario/expensas-ordinarias), gastos de mantenimiento normal
- **Nudo propietario**: gastos extraordinarios estructurales, impuesto a la propiedad cuando es no usufructuaria

### Operación con usufructo

Vender una propiedad con usufructo vitalicio vigente es complicado: el comprador adquiere la nuda propiedad pero no puede usar el inmueble hasta que termine el usufructo. [Valor de mercado](/diccionario/valor-de-mercado) mucho menor que sin usufructo (50-70% del valor pleno típicamente).

## Preguntas frecuentes

### ¿Cuánto vale un inmueble con usufructo?

Vale menos que sin usufructo. Tipicamente 50-70% del valor pleno si el usufructo es vitalicio y la persona usufructuaria es relativamente joven (más años por delante). Si el usufructuario es muy mayor, el descuento es menor (el usufructo terminará pronto).

## Términos relacionados

- [dominio](https://futuraprop.com/diccionario/dominio)
- [nuda-propiedad](https://futuraprop.com/diccionario/nuda-propiedad)
- [donacion](https://futuraprop.com/diccionario/donacion)
- [sucesion](https://futuraprop.com/diccionario/sucesion)
- [escritura-traslativa-de-dominio](https://futuraprop.com/diccionario/escritura-traslativa-de-dominio)

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*Entrada del [Diccionario inmobiliario argentino](https://futuraprop.com/diccionario) de futuraprop. Última actualización: 2026-05-21.*