# Vivienda única

> Régimen impositivo aplicable a personas físicas que solo poseen un inmueble destinado a vivienda permanente. Otorga beneficios fiscales en ITI, sellos y otros tributos. Es estado declarativo que el contribuyente debe acreditar ante AFIP y [ARBA](/diccionario/arba) / [AGIP](/diccionario/agip).

**Categoría**: Fiscal e impuestos
**URL**: https://futuraprop.com/diccionario/vivienda-unica

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## ¿Qué es exactamente?

El régimen de 'vivienda única' es la principal vía de alivio fiscal para personas físicas que venden el único inmueble que poseen y que usaban como vivienda permanente. Su lógica: no penalizar fiscalmente a quien vende para comprar otro inmueble similar (cambio de domicilio, [mudanza](/diccionario/mudanza) familiar, etc.).

El beneficio principal es la exención o reducción del ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, 1,5% nacional) y de los sellos provinciales para el comprador en algunas jurisdicciones. Para el vendedor: si vende vivienda única para reemplazar por otra dentro del año, puede solicitar el certificado de no retención del ITI.

Para el corredor es importante porque puede mejorar el resultado neto de la operación del vendedor (no pierde 1,5% del precio en ITI) y reducir costos para el comprador (bonificación de sellos en algunas jurisdicciones). Avisar al cliente sobre la posibilidad del beneficio es buena práctica que genera lealtad.

## Aspectos legales y operativos

### Requisitos para acreditar vivienda única (vendedor)

- Ser persona física (no jurídica)
- No ser [habitualista inmobiliario](/diccionario/habitualista-inmobiliario)
- El inmueble debe ser único o haber sido durante el período relevante (típicamente 1 año antes de la venta)
- Destino: vivienda permanente del vendedor (no comercial ni segunda residencia)
- Acreditar reemplazo: comprar otra vivienda única dentro de 1 año antes o después de la venta

### Trámite del certificado de no retención AFIP

- Formulario 145 + declaración jurada vivienda única
- Documentación: escritura del inmueble vendido, boleto o escritura del inmueble que se compra como reemplazo, certificados de inscripción
- Tiempo de obtención: 30-90 días dependiendo de la complejidad
- Hay que tramitar ANTES de la escritura para que el escribano no retenga

### Beneficio de sellos (comprador)

- CABA: alícuota reducida (1,5% en lugar de 2,5%) si el comprador acredita vivienda única, bajo cierto monto máximo
- PBA: alícuota reducida (2% en lugar de 4%) si vivienda única, monto máximo según ley provincial
- Otras provincias: bonificaciones específicas en algunas jurisdicciones

### Restricciones temporales

El comprador beneficiado por sellos en vivienda única no puede vender ese inmueble dentro de cierto plazo (1-2 años según jurisdicción) sin perder retroactivamente el beneficio. Verificar limitaciones específicas.

## Ejemplos concretos

### Vendedor exento de ITI

Vendedor de [PH](/diccionario/ph) en [Caballito](/diccionario/caballito) por USD 145.000. Tiene un solo inmueble (vivienda única, vive ahí hace 8 años). Compra reemplazo en USD 160.000 dentro del plazo legal.

Tramita certificado de no retención ANTES de la escritura.
Resultado: escribano NO retiene los USD 2.175 de ITI (1,5% de USD 145.000).
Vendedor recibe USD 145.000 netos en lugar de USD 142.825.

Diferencia para el vendedor: +USD 2.175.

## Errores comunes

1. Asumir que vivienda única es automático. NO. Hay que TRAMITAR el certificado de no retención previo a la escritura.
2. Tramitar el certificado tarde. Si llega después de la escritura, el [escribano](/diccionario/escribano) ya retuvo. Recuperar via devolución es trámite de 6-18 meses.
3. Acreditar como vivienda única sin cumplir los requisitos (segunda propiedad, uso comercial). AFIP revisa y puede cobrar diferencia + multa.
4. Olvidar el plazo de reemplazo: 1 año antes o después de la venta. Si no se cumple, se pierde la exención y AFIP reclama.

## Preguntas frecuentes

### ¿Cuándo califico para el régimen de vivienda única?

Si sos persona física no habitualista, el inmueble es tu único bien inmueble (o lo fue durante el año previo a la venta), y lo usás como vivienda permanente, podés acreditar vivienda única. Te conviene tramitar el certificado de no retención de [ITI](/diccionario/iti) antes de la escritura.

### ¿La exención aplica al ITI o también a sellos?

Al ITI (1,5% nacional, sobre el vendedor) y, en algunas jurisdicciones, también a sellos provinciales (sobre el comprador). En CABA y PBA hay alícuota reducida de [sellos](/diccionario/sellos) para vivienda única bajo cierto valor máximo.

### ¿Cuánto tiempo tengo para comprar el reemplazo?

1 año antes o después de la venta del inmueble original. Si comprás antes la nueva propiedad y vendés la original dentro del año, también califica. Si no se cumple el plazo, perdés el beneficio y AFIP puede reclamar el impuesto retroactivamente.

## Términos relacionados

- [iti](https://futuraprop.com/diccionario/iti)
- [impuesto-cedular-sobre-inmuebles](https://futuraprop.com/diccionario/impuesto-cedular-sobre-inmuebles)
- [sellos](https://futuraprop.com/diccionario/sellos)
- [certificado-de-no-retencion-afip](https://futuraprop.com/diccionario/certificado-de-no-retencion-afip)
- [escribano](https://futuraprop.com/diccionario/escribano)
- [habitualista-inmobiliario](https://futuraprop.com/diccionario/habitualista-inmobiliario)

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*Entrada del [Diccionario inmobiliario argentino](https://futuraprop.com/diccionario) de futuraprop. Última actualización: 2026-05-21.*