Qué revisar en una escritura antes de publicar una propiedad

Por qué conviene revisar la escritura antes de publicar

Publicar una propiedad sin controlar previamente su documentación puede generar errores en la descripción, visitas improductivas y demoras cuando aparece un comprador. En algunos casos, incluso obliga a renegociar el precio porque los metros promocionados no coinciden con los que surgen del título o porque una ampliación nunca fue incorporada al plano.

La escritura es el punto de partida para identificar quién es el titular, qué inmueble adquirió, cuáles son sus medidas y cómo está individualizado registralmente. Sin embargo, no alcanza por sí sola para confirmar que la propiedad pueda venderse de inmediato. También deben analizarse informes registrales actualizados, planos, antecedentes sucesorios, reglamentos de propiedad horizontal y documentación catastral.

En el mercado argentino, donde buena parte de las operaciones se pacta en dólares estadounidenses (USD) y los gastos, impuestos, tasas y honorarios pueden calcularse total o parcialmente en pesos argentinos ($), una inconsistencia documental tiene impacto económico. Un departamento ofrecido como si tuviera 80 m² cubiertos, cuando la escritura reconoce 67 m² cubiertos y 13 m² de balcón, no presenta una diferencia menor: cambia la composición de la superficie y puede alterar el valor por metro cuadrado.

Regla práctica: la publicación debería describir la realidad jurídica del inmueble y, cuando exista una diferencia con su estado físico, informarla con precisión y aclarar que deberá ser revisada por escribano, agrimensor, arquitecto u otro profesional competente.

1. Titularidad: verificar quién puede vender la propiedad

Nombre, documento y porcentaje de dominio

La primera lectura debe concentrarse en la comparecencia y en el apartado donde se transmite el dominio. Allí figuran el nombre del adquirente, su documento, estado civil declarado al momento del acto y, si corresponde, el porcentaje adquirido.

No siempre hay un único dueño. Una propiedad puede pertenecer a dos hermanos en partes iguales, a tres herederos con porcentajes diferentes o a una persona que sólo posee una parte indivisa. Por ejemplo:

• María es titular del 50%.
• Juan posee el 25%.
• Lucía tiene el 25% restante.

En ese supuesto, los tres titulares deben intervenir para vender el 100% del inmueble, salvo que exista un poder suficiente o una situación jurídica particular que el escribano considere válida. Que una sola persona administre el departamento, pague las expensas o conserve la escritura no significa que pueda disponer de toda la propiedad.

Estado civil y asentimiento conyugal

El estado civil informado en una escritura antigua puede no coincidir con el actual. Además, el análisis no se limita a determinar si el bien es ganancial o propio. El Código Civil y Comercial de la Nación contempla supuestos en los que puede corresponder el asentimiento conyugal, especialmente cuando está involucrada la vivienda familiar.

Antes de anunciar “titular listo para escriturar”, conviene preguntar:

• ¿El titular se casó después de comprar?
• ¿Está divorciado y cuenta con la documentación correspondiente?
• ¿El inmueble integra una comunidad de bienes pendiente de liquidación?
• ¿Se trata de la vivienda familiar?
• ¿Existe una unión convivencial inscripta que deba analizarse?

Estas respuestas deben ser evaluadas por el escribano. El corredor inmobiliario puede detectar la situación, reunir documentos y evitar una publicación prematura, pero no reemplaza el estudio jurídico notarial.

Sucesiones, donaciones y poderes

Si el titular registral falleció, la sola existencia de herederos no convierte automáticamente a uno de ellos en vendedor exclusivo. Será necesario revisar el expediente sucesorio, la declaratoria de herederos, los testamentos si los hubiera, la cesión de derechos y la inscripción registral, o bien evaluar si resulta posible aplicar el sistema de tracto abreviado.

Cuando el título proviene de una donación, también corresponde una revisión profesional específica. Las reformas introducidas al Código Civil y Comercial modificaron el tratamiento de ciertos títulos, pero no es prudente asumir que todas las donaciones presentan idéntica situación.

Si firma un apoderado, habrá que confirmar que el poder:

1. Sea auténtico y se encuentre vigente.
2. No haya sido revocado.
3. Incluya facultades suficientes para vender.
4. Permita pactar el precio y recibir dinero, si esas funciones fueran necesarias.
5. Cumpla con la forma exigida para el acto.

La escritura no acredita por sí sola la titularidad actual

Una copia de escritura demuestra un antecedente, pero no necesariamente la situación vigente en 2026. El titular pudo haber vendido, constituido una hipoteca, transferido una parte indivisa o sufrido una medida judicial posterior.

La Ley Nacional 17.801 regula el régimen de los registros de la propiedad inmueble. Para comprobar la situación actual deben solicitarse los informes o certificados pertinentes ante el registro de la jurisdicción correspondiente. El Registro de la Propiedad Inmueble permite, en determinados casos, pedir un Informe Nº 4 para conocer a nombre de quién consta un inmueble cuando sólo se dispone de su ubicación. La solicitud requiere acreditar interés legítimo o la intervención de un profesional habilitado, entre ellos escribanos, abogados, procuradores, agrimensores, ingenieros, arquitectos, contadores públicos y martilleros.

2. Identificación registral y catastral: comprobar que se está leyendo el inmueble correcto

Matrícula, nomenclatura y ubicación

Una dirección postal sirve para organizar una visita, pero no individualiza jurídicamente una propiedad. La escritura puede incluir varios datos que deben compararse entre sí:

• Matrícula registral o antecedente de inscripción.
• Nomenclatura catastral: circunscripción, sección, manzana, parcela y, según la jurisdicción, otros identificadores.
• Partida inmobiliaria o número tributario.
• Unidad funcional (UF) y unidad complementaria, si se trata de propiedad horizontal.
• Piso, departamento, lote o parcela.
• Localidad, partido, departamento y provincia.

Una calle puede haber cambiado de nombre y la numeración municipal también puede haberse modificado. Eso no invalida automáticamente el título. No obstante, si la escritura ubica el inmueble en el número 1450 y la propiedad funciona actualmente como 1462, la diferencia debe explicarse y respaldarse con documentación municipal, catastral o registral.

Dato	Qué identifica	Riesgo si no coincide
Matrícula	La inscripción registral del inmueble	Pedir informes sobre otra propiedad
Nomenclatura catastral	La parcela desde el punto de vista territorial y fiscal	Confusión de lotes o inconsistencias catastrales
Partida	La cuenta tributaria inmobiliaria	Consultar deuda o valuación de una partida incorrecta
UF	La unidad privativa dentro de un edificio o PH	Publicar o vender otra unidad
Unidad complementaria	Cochera, baulera u otro espacio accesorio	Ofrecer un sector que no integra el título

Propiedades formadas por más de una parcela

En barrios de CABA como Palermo, Belgrano o Villa Devoto es posible encontrar casas, locales o desarrollos asentados sobre más de una parcela. Algo similar ocurre con quintas y depósitos en GBA. Si la operación abarca dos matrículas o dos partidas, ambas deben estar identificadas y la publicación no debería presentarlas como una sola unidad jurídica sin aclaración.

También puede ocurrir lo contrario: físicamente se ven dos viviendas, pero jurídicamente existe una única parcela sin subdivisión. En ese caso, anunciar “dos propiedades independientes” puede inducir a error, sobre todo si el interesado pretende comprarlas, hipotecarlas o venderlas por separado.

Subdivisiones posteriores al título

En la Provincia de Buenos Aires, si el inmueble se originó en una subdivisión posterior al título, puede ser necesario presentar una copia del plano correspondiente para escriturar. Por eso, ante lotes subdivididos, urbanizaciones, fracciones rurales o propiedades que atravesaron una mensura, conviene pedir el plano antes de lanzar la comercialización.

El plano ayuda a responder preguntas concretas: ¿la parcela tiene salida a la vía pública?, ¿la superficie coincide?, ¿existe una afectación?, ¿el lote ofrecido es realmente el que señala el propietario?

3. Medidas y superficies: cómo evitar publicaciones engañosas

No todos los metros cuadrados son iguales

Uno de los errores más frecuentes es publicar una cifra total sin explicar su composición. En un departamento o PH pueden coexistir distintas categorías:

• Superficie cubierta.
• Superficie semicubierta.
• Superficie descubierta.
• Balcón, patio o terraza.
• Superficie propia.
• Superficie común.
• Superficie total por título.

Supongamos que una UF en Recoleta registra 62 m² cubiertos, 8 m² de balcón y 4 m² de participación o superficie común según la documentación aplicable. Publicarla simplemente como “74 m² cubiertos” sería incorrecto. La descripción comercial debería separar cada rubro y aclarar la fuente.

Medidas lineales y superficie del lote

En casas, terrenos y galpones hay que revisar el frente, el fondo y los linderos. Un lote presentado informalmente como “10 por 30” parecería tener 300 m². Sin embargo, el título podría indicar 8,66 metros de frente por 30 metros de fondo, equivalentes a 259,80 m² si fuera perfectamente rectangular.

Esa diferencia de 40,20 m² puede modificar de forma sustancial la valuación. En zonas donde el precio se analiza por incidencia del terreno —por ejemplo, Villa Urquiza, Caballito, Lanús o San Martín— un dato aproximado mal comunicado afecta la factibilidad y la oferta del desarrollador.

Porcentual de copropiedad

En propiedad horizontal, la escritura y el reglamento pueden indicar el porcentual que corresponde a la UF sobre el conjunto. Ese porcentaje puede incidir en las expensas, aunque el reglamento podría establecer criterios particulares para determinados gastos.

No debe confundirse:

• El porcentaje de dominio que una persona tiene sobre su UF.
• El porcentual de la UF dentro del consorcio.
• El porcentaje utilizado para distribuir ciertos rubros de expensas.

Son conceptos diferentes. Una persona puede ser dueña del 100% de su departamento, mientras ese departamento representa, por ejemplo, el 3,45% del edificio.

Tabla práctica para auditar superficies

Fuente	Dato a extraer	Qué hacer si difiere
Escritura	Descripción, medidas, linderos y superficie transmitida	Comparar con antecedentes, plano e informe de dominio
Plano de mensura	Dimensiones y configuración de la parcela	Consultar a un agrimensor
Plano de obra	Construcciones aprobadas y destino de los ambientes	Revisar regularización municipal
Plano de PH	UF, unidades complementarias y superficies	Contrastar con el reglamento de propiedad horizontal
Relevamiento físico	Estado y distribución actuales	Detectar ampliaciones o cerramientos no documentados
Publicación anterior	Metros promocionados por terceros	No tomarlos como fuente documental

4. PH, cocheras, bauleras y espacios comunes

Leer el reglamento junto con la escritura

En edificios y PH, la escritura suele remitir al reglamento de propiedad horizontal. Desde la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, la propiedad horizontal está regulada principalmente por sus artículos 2037 y siguientes. La antigua Ley 13.512 fue derogada, aunque aparece citada en una gran cantidad de títulos y reglamentos anteriores.

El reglamento permite conocer:

• La composición de la UF.
• El destino permitido: vivienda, oficina, local u otro.
• Las unidades complementarias vinculadas.
• Los sectores comunes de uso exclusivo.
• Las restricciones aplicables.
• Los porcentuales y reglas de expensas.

Esto es especialmente importante en PH antiguos de Chacarita, Almagro, Boedo o San Telmo, donde patios, terrazas y pasillos suelen generar confusiones. Que un propietario haya utilizado una terraza durante veinte años no significa, por sí solo, que esa superficie sea propia.

Cochera: propia, complementaria o espacio de uso

La frase “con cochera” necesita respaldo. Jurídicamente, la cochera puede ser:

1. Una UF independiente con matrícula propia.
2. Una unidad complementaria vinculada al departamento.
3. Una parte integrante de la misma UF.
4. Un espacio común de uso exclusivo.
5. Un lugar móvil asignado por el consorcio, sin dominio exclusivo.

Las consecuencias son distintas. Una cochera con matrícula independiente podría venderse separadamente si el reglamento no impone restricciones. Una unidad complementaria, en cambio, suele estar vinculada a una UF principal y no siempre puede transferirse a cualquier tercero.

Lo mismo vale para bauleras. No alcanza con que exista una llave ni con que la administración cobre un concepto asociado. Hay que verificar si la baulera está incorporada al título, si es complementaria o si sólo existe una autorización de uso.

Destino y uso permitido

Antes de ofrecer un departamento como “apto profesional” o un local como “apto gastronómico”, debe revisarse el reglamento y la normativa administrativa. En CABA, además, el uso dependerá del Código Urbanístico, del Código de Edificación y de las habilitaciones que correspondan ante el Gobierno de la Ciudad.

Una escritura no garantiza que una actividad comercial pueda habilitarse. Tampoco una habilitación anterior asegura que el nuevo ocupante obtendrá otra idéntica. Por eso, las expresiones comerciales deben ser prudentes: “destino según reglamento: oficina” no equivale a prometer una habilitación concreta.

5. Datos registrales que no pueden omitirse

Dominio, gravámenes y restricciones

La escritura entrega una fotografía histórica. Para conocer la situación actual se necesita un informe de dominio solicitado ante el Registro de la Propiedad Inmueble de CABA o de la provincia donde se ubique el bien.

Entre otros aspectos, ese informe puede revelar:

• Hipotecas.
• Embargos u otras medidas cautelares anotadas sobre el inmueble.
• Usufructos.
• Servidumbres.
• Bien de familia o afectación al régimen de protección de la vivienda.
• Restricciones o anotaciones registrales.
• Titulares actuales y proporciones.

Una hipoteca no vuelve imposible toda venta. Puede cancelarse antes o simultáneamente con la escritura, según el caso. El problema aparece cuando se descubre después de aceptar una reserva sin condiciones claras.

Inhibiciones del vendedor

El informe de inhibiciones se refiere a la persona, no a una propiedad específica. Un titular puede figurar correctamente en el dominio y, al mismo tiempo, estar alcanzado por una inhibición general de bienes que le impida disponer.

Para solicitar el informe se necesitan los datos personales correctos. Un error de DNI, CUIT/CUIL o nombre puede producir una búsqueda insuficiente. Si existen homónimos, el escribano evaluará cómo individualizar adecuadamente al titular.

Informe versus certificado registral

No deben usarse como sinónimos. El informe permite conocer el estado registral en un momento dado, pero no genera la reserva de prioridad propia del certificado solicitado para una escritura.

El certificado de dominio que pide el escribano en la etapa de escrituración tiene efectos y plazos regulados por la normativa registral. En consecuencia, pedir un informe antes de publicar es una excelente medida preventiva, aunque no reemplaza los certificados que corresponderán al cierre.

Deudas y expensas

Las deudas de ABL, impuesto inmobiliario provincial, tasas municipales, servicios y expensas no siempre aparecen en la escritura ni en el informe de dominio. Deben consultarse por separado.

En un departamento de Palermo o Belgrano, por ejemplo, una deuda extraordinaria del consorcio puede influir en la negociación. En una casa de GBA habrá que controlar, según el municipio, tasas por servicios generales, alumbrado, barrido, conservación de la vía pública u otros conceptos.

También conviene pedir:

• Últimas liquidaciones de expensas.
• Estado de deuda emitido por la administración.
• Información sobre expensas extraordinarias aprobadas.
• Actas recientes de asamblea, cuando resulten relevantes.
• Situación de servicios y medidores.

6. Diferencias entre la escritura y la realidad del inmueble

Ampliaciones no declaradas

Una casa puede tener 120 m² construidos en la actualidad, aunque el plano aprobado sólo reconozca 82 m². Los 38 m² restantes quizá correspondan a un quincho, un dormitorio agregado, una galería cerrada o una planta alta construida posteriormente.

¿Se pueden mencionar esos ambientes? Sí, pero no como si toda la superficie estuviera regularizada. La publicación debería diferenciar entre metros por título o plano y metros relevados físicamente, con una aclaración visible.

Las consecuencias de una obra no declarada pueden incluir:

• Necesidad de regularización municipal.
• Multas o derechos de construcción pendientes.
• Imposibilidad técnica de aprobar lo construido.
• Dificultades para obtener un crédito hipotecario.
• Observaciones del escribano o del comprador.
• Reclamos por información comercial inexacta.

Balcones cerrados y patios incorporados

En CABA es habitual encontrar balcones cerrados con carpintería, patios techados o lavaderos incorporados a la cocina. Aunque la modificación parezca menor, puede haber alterado superficies, fachadas, ventilaciones o partes comunes.

En propiedad horizontal, además del aspecto municipal, debe analizarse si la obra afectó sectores comunes y si requería autorización del consorcio. Un cerramiento de balcón no se transforma automáticamente en superficie cubierta propia sólo porque tenga ventanas y calefacción.

Dos unidades unidas físicamente

Otro caso frecuente aparece cuando se unieron dos departamentos mediante una abertura interna. Comercialmente funcionan como una sola vivienda, pero registralmente pueden conservar:

• Dos matrículas.
• Dos UF.
• Dos partidas.
• Dos liquidaciones de expensas.

La publicación debe aclararlo. De lo contrario, el interesado puede creer que compra una única unidad de 150 m² cuando en realidad deberá adquirir dos inmuebles en la misma operación.

Ocupaciones y límites físicos

En terrenos, casas y campos, el cerco visible no siempre coincide con el límite jurídico. Puede existir una invasión del lote vecino, un pasillo ocupado, una medianera desplazada o una superficie utilizada de hecho sin respaldo dominial.

Cuando hay dudas, corresponde convocar a un agrimensor. Medir con una aplicación de celular o basarse en la declaración del propietario no reemplaza una mensura profesional.

7. Procedimiento recomendado antes de activar el aviso

Checklist documental en diez pasos

1. Pedir copia completa y legible de la escritura. Debe incluir todas las hojas, sellos, constancias de inscripción y anexos.
2. Identificar a todos los titulares. Registrar nombres, DNI, estado civil declarado y porcentajes.
3. Confirmar la situación familiar y sucesoria. Consultar matrimonios, divorcios, fallecimientos, herederos y poderes.
4. Extraer los datos registrales. Matrícula, nomenclatura, partida, UF y unidades complementarias.
5. Comparar superficies. Separar metros cubiertos, semicubiertos, descubiertos, propios y comunes.
6. Solicitar planos. Incluir mensura, obra, subdivisión y PH según corresponda.
7. Relevar el inmueble. Comparar distribución, construcciones y usos actuales con la documentación.
8. Pedir informes preventivos. Dominio e inhibiciones mediante profesionales habilitados.
9. Controlar reglamento, expensas y deudas. Especialmente en departamentos, PH, cocheras y barrios privados.
10. Redactar el aviso con datos trazables. Indicar la fuente de cada superficie y aclarar diferencias relevantes.

Cómo documentar las inconsistencias

Conviene preparar una ficha interna con tres columnas: dato de escritura, dato de plano y realidad observada. Así, si el propietario afirma que una terraza es propia pero el reglamento la describe como común de uso exclusivo, la discrepancia queda detectada antes de hablar con interesados.

La ficha debería incluir fotografías, copias de planos y consultas profesionales. También es recomendable guardar por escrito las aclaraciones entregadas por el titular.

Cuándo frenar la publicación

No toda diferencia exige suspender la comercialización. Sin embargo, resulta prudente esperar cuando:

• No puede identificarse con certeza al titular.
• La sucesión no está suficientemente avanzada o documentada.
• La UF de la escritura no coincide con el departamento visitado.
• La cochera ofrecida no aparece en ningún documento.
• Existe una diferencia sustancial de superficie sin explicación técnica.
• El lote físico parece invadir otra parcela.
• Se promociona un uso prohibido por el reglamento.
• El propietario se niega a facilitar documentación básica.

8. Cómo redactar una publicación transparente y comercialmente sólida

Separar información confirmada de información estimada

Una publicación clara no necesita convertirse en un informe notarial, pero sí debe evitar afirmaciones categóricas sin respaldo. En vez de escribir “90 m² cubiertos”, si sólo están confirmados 74 m² y existe una galería cerrada de aproximadamente 16 m², puede indicarse:

Superficie cubierta según documentación: 74 m². La propiedad cuenta además con una galería cerrada de aproximadamente 16 m², cuya situación constructiva y municipal deberá ser verificada por el interesado.

Esta fórmula no resuelve la irregularidad, pero presenta el inmueble de manera mucho más responsable que sumar todos los ambientes y promocionarlos como superficie aprobada.

Evitar expresiones que generen falsas expectativas

Antes de incluir ciertas frases, hay que contar con respaldo:

• “Apto crédito”: depende del análisis del banco, de la documentación y de la tasación.
• “Escritura inmediata”: requiere título suficiente, certificados, documentación personal y ausencia de impedimentos.
• “Cochera propia”: debe surgir del título o del régimen jurídico aplicable.
• “Terraza propia”: no es lo mismo que uso exclusivo.
• “Sin expensas”: en un PH puede haber gastos comunes aunque no exista administración profesional.
• “Apto profesional”: debe revisarse el reglamento y la normativa local.
• “Lote subdivisible”: exige análisis urbanístico, catastral y municipal.

Coordinar con escribano y profesionales técnicos

El corredor inmobiliario organiza la comercialización, reúne antecedentes y detecta alertas. El escribano realiza el estudio de títulos, solicita certificados y estructura jurídicamente la operación. El agrimensor verifica parcelas y medidas; el arquitecto analiza planos, obras y factibilidad constructiva.

En 2026, una revisión temprana es especialmente valiosa porque los compradores comparan precio, costo de regularización, posibilidad de crédito y gastos de cierre antes de formular una oferta. Además, los valores pueden pactarse en USD mientras tasas, sellos, expensas, honorarios y trabajos técnicos se abonan en pesos argentinos, sujetos al contexto económico local. Una demora documental puede alterar el presupuesto de ambas partes.

También corresponde verificar los requisitos fiscales vigentes ante ARCA, los organismos provinciales y las autoridades locales. Las obligaciones de información, retención o presentación pueden cambiar, por lo que no conviene copiar instrucciones de operaciones anteriores sin validación actualizada.

9. Errores frecuentes y criterio final de revisión

Los errores que más complican una venta

• Tomar los metros de una publicación anterior como si fueran oficiales.
• Confundir titular registral con ocupante, heredero o apoderado.
• Publicar una cochera que sólo se utiliza por acuerdo informal.
• No advertir que existen dos matrículas.
• Omitir un usufructo o una hipoteca.
• Describir como propio un patio común de uso exclusivo.
• Ofrecer una casa de dos plantas cuando la planta alta no figura en los planos.
• Suponer que una escritura antigua acredita el estado registral actual.
• Prometer aptitud crediticia sin revisar planos y título.
• Aceptar una reserva sin contemplar las observaciones documentales detectadas.

La escritura es el inicio, no el final del control

Una buena revisión previa cruza cuatro dimensiones: titularidad, descripción física, identificación registral y realidad actual. Si esos elementos coinciden, la propiedad puede publicarse con mayor seguridad. Si no coinciden, hay que determinar la causa, medir el riesgo y comunicarlo correctamente.

La clave no está en ocultar una diferencia para conseguir más consultas. Está en saber explicarla. Una publicación transparente protege al propietario, mejora la calidad de los interesados y le permite al comprador calcular con anticipación gastos de regularización, tiempos y condiciones.

Antes de tomar fotografías y fijar un precio en USD, entonces, conviene responder cuatro preguntas básicas: ¿quién vende?, ¿qué inmueble vende?, ¿cuántos metros están documentados? y ¿la realidad coincide con el título y los planos? Si alguna respuesta no es clara, todavía falta trabajo documental. Resolverlo antes de publicar suele ser más rápido, más económico y mucho menos conflictivo que descubrirlo después de recibir una seña.