Escribano
Profesional matriculado en el Colegio de Escribanos que tiene la fe pública para otorgar escrituras y actos notariales. En operaciones inmobiliarias es quien redacta la escritura, retiene impuestos y la inscribe en el Registro de la Propiedad.
¿Qué es exactamente?
El escribano (también llamado 'notario' en otras jurisdicciones latinoamericanas) es un profesional del derecho con función pública delegada por el Estado. Su firma tiene 'fe pública': los hechos que documenta y certifica son considerados verdaderos hasta que se demuestre judicialmente lo contrario.
En Argentina los escribanos están matriculados en colegios provinciales (Colegio de Escribanos de CABA, de PBA, etc.) y tienen jurisdicción dentro de esa provincia. Para una operación inmobiliaria en CABA hay que usar escribano matriculado en CABA. Para una en Pilar (PBA) hace falta escribano de PBA.
Cada escribano administra un Registro (numerado, ej: Registro Notarial 247 de CABA). Las escrituras se identifican por número de escritura + año + Registro. El Registro pertenece al escribano titular (vitalicio en la mayoría de las jurisdicciones), pero pueden trabajar adscriptos (escribanos colaboradores) bajo su titularidad.
Variantes que vas a encontrar
Escribano titular
Es el dueño del Registro Notarial. Su firma y su sello son los que dan fe pública. Cuando se pasa el Registro a un adscripto, este se vuelve titular. Las titularidades son vitalicias y se otorgan por concurso público (sistema napoleónico).
Escribano adscripto
Colaborador habilitado del titular del Registro. Puede firmar escrituras en nombre del titular y bajo su responsabilidad. Es la forma habitual de incorporar nuevos escribanos al sistema.
Escribano del banco
Cuando hay crédito hipotecario, el banco impone su escribano de confianza para la escritura simultánea de compra + hipoteca. El comprador paga sus honorarios pero no elige libremente.
Escribano de confianza del vendedor
En operaciones grandes, el vendedor a veces propone su escribano por confianza histórica. Si el comprador acepta, ahorra trabajo de búsqueda. Si rechaza, prevalece la elección del comprador (que paga).
Aspectos legales y operativos
- Función en la escritura inmobiliaria
- El escribano cumple varias funciones críticas: 1. Estudio de títulos — verifica que la cadena de transmisiones del inmueble durante los últimos 20 años esté limpia 2. Verificación documental — pide informes de dominio, gravámenes, libre deudas, planos, reglamentos 3. Redacción — redacta la escritura traslativa de dominio con todos los datos exactos 4. Acto de firma — convoca a las partes, verifica identidades, recibe los fondos, firma el instrumento 5. Retención de impuestos — actúa como agente de retención de ITI/Cedular y de sellos provinciales 6. Inscripción registral — envía la escritura al Registro de la Propiedad para inscripción
- Honorarios
- Típicamente 1-1,5% sobre el precio de la operación. La mayoría de los colegios provinciales tienen aranceles sugeridos (no obligatorios desde la desregulación) que sirven de referencia. Los honorarios son negociables en operaciones grandes.
- Responsabilidad civil y profesional
- El escribano responde con su patrimonio personal por errores en la escritura. Por eso es muy cuidadoso en verificar documentación: cualquier omisión o yerro grave puede generar reclamo civil de las partes afectadas + sanciones colegiales + responsabilidad penal en casos graves.
- Quien elige al escribano
- Por convención y por costo, lo elige el comprador (que paga). Si hay hipoteca, el banco impone su escribano. El vendedor puede pedir uno específico si lo justifica. Acordarlo en el boleto evita discusiones.
Ejemplos concretos
Trabajo del escribano antes de la escritura
Operación: compraventa de departamento en CABA por USD 145.000. Boleto firmado el 1° de marzo, escritura programada para el 15 de abril. Trabajo del escribano entre el 1/3 y el 15/4: - Pedido de informe de dominio (RPI) — Día 5 - Pedido de informe de gravámenes e inhibiciones — Día 5 - Estudio de títulos 20 años — Día 10-20 - Verificación del reglamento de copropiedad — Día 15 - Solicitud de libre deuda de expensas al administrador — Día 25 - Verificación de ABL, valuación fiscal, impuesto inmobiliario — Día 30 - Cálculo de retenciones (ITI, sellos) — Día 35 - Coordinación de fecha y hora con las partes — Día 38 - Redacción de la escritura — Día 40 - Lectura previa al acto — Día 43 - Acto de firma — Día 45 Después del acto: inscripción registral (otros 30-90 días) hasta entregar el título inscripto al comprador.
Errores comunes
- 1
Elegir escribano por precio puro sin verificar experiencia inmobiliaria. Un escribano que hace 5 escrituras al año puede demorar más y cometer más errores que uno que hace 200.
- 2
No coordinar con el escribano si va a haber crédito hipotecario. El banco impone su escribano y eso anula la elección original del comprador.
- 3
Esperar que el escribano descubra problemas por su cuenta. Si vos como corredor capta sabés que hay algo raro (sucesión sin cerrar, donación con observación), avisalo desde el boleto.
- 4
Negociar honorarios después de empezar el trabajo. Aclará honorarios al firmar boleto, no al acercarse la escritura.
Preguntas frecuentes
Herramientas que ahorran horas a corredores
futuraprop concentra búsqueda con IA, tasaciones digitales, catálogos y bot de WhatsApp en una sola plataforma, encima del CRM que ya uses.
Términos relacionados
Escritura traslativa de dominio
Instrumento público otorgado por escribano que transmite el dominio de un inmueble del vendedor al comprador. Es el acto jurídico que perfecciona la compraventa: hasta que se firma e inscribe, el comprador no es propietario.
LegalBoleto de compraventa
Contrato privado de compraventa de inmueble que adelanta la operación: el comprador entrega una seña sustantiva y el vendedor se obliga a escriturar en un plazo determinado, generalmente 30 a 60 días.
TrámitesInforme de dominio
Certificación oficial emitida por el Registro de la Propiedad Inmueble que muestra la titularidad actual de un inmueble, sus gravámenes y la cadena de transmisiones. Documento obligatorio antes de firmar boleto y antes de escriturar.
FiscalITI
Impuesto nacional del 1,5% sobre el valor de venta de inmuebles, que paga el vendedor persona física al momento de escriturar, siempre que la propiedad no sea su vivienda única y permanente.
FiscalSellos
Impuesto provincial (o de CABA) que grava la formalización por escrito de actos jurídicos onerosos, especialmente boletos de compraventa y escrituras inmobiliarias. Lo paga típicamente el comprador y representa entre 2,5% y 4% del valor de la operación.
TrámitesEstudio de títulos
Análisis que hace el escribano de la cadena de transmisiones del inmueble durante los últimos 20 años. Verifica que cada transferencia sea válida y libre de vicios. Es paso crítico antes de la escritura.
ConsorcioReglamento de copropiedad
Documento legal inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble que organiza la convivencia, los porcentuales de copropiedad, los gastos comunes y los derechos y obligaciones de los propietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
FiscalCOTI
Código que emite AFIP previo a publicar o transferir un inmueble por encima del umbral vigente. Es obligatorio antes de escriturar y forma parte del régimen informativo de operaciones inmobiliarias.