ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles)
Impuesto nacional del 1,5% sobre el valor de venta de inmuebles, que paga el vendedor persona física al momento de escriturar, siempre que la propiedad no sea su vivienda única y permanente.
¿Qué es exactamente?
El ITI es un impuesto nacional creado por la Ley 23.905 que grava la transferencia onerosa de inmuebles ubicados en Argentina, realizada por personas físicas o sucesiones indivisas que no sean habitualistas (es decir, que no se dediquen profesionalmente a la compraventa inmobiliaria).
La alícuota es del 1,5% sobre el precio de venta (o valor de plaza si fuera mayor) y la retiene el escribano interviniente en el momento de la escritura, depositándola directamente a la AFIP.
Desde 2018, las operaciones sobre inmuebles adquiridos a partir del 01/01/2018 quedaron alcanzadas por el Impuesto Cedular (15% sobre la ganancia, no 1,5% sobre el precio). En la práctica el ITI subsiste sólo para inmuebles adquiridos antes del 01/01/2018.
Variantes que vas a encontrar
ITI sobre vivienda no única
Caso típico: vendedor persona física vende una segunda propiedad. Se retiene 1,5% sobre el precio total (siempre que el inmueble se haya adquirido antes del 01/01/2018).
ITI con certificado de no retención
Cuando el vendedor vende su vivienda única y permanente, puede tramitar en AFIP el formulario 145 para que no se retenga el ITI. Plazo: comprar otra propiedad 1 año antes o después de la venta.
Operaciones post-2018: NO ITI, sí Cedular
Si el inmueble fue adquirido a partir del 01/01/2018, no aplica ITI sino el Impuesto Cedular del 15% sobre la ganancia (precio de venta menos costo actualizado). Esto cambia mucho los cálculos del cliente.
Aspectos legales y operativos
- Quién lo paga
- El vendedor persona física o sucesión indivisa. Las personas jurídicas (SRL, SA) no pagan ITI: pagan Ganancias por la operación. Los habitualistas inmobiliarios categorizados por AFIP también pagan Ganancias, no ITI.
- Sobre qué se calcula
- Sobre el precio de venta declarado, o sobre el valor de plaza si AFIP entiende que el precio declarado está subvaluado. Por eso es crítico declarar el precio real: subdeclarar trae multas + ajuste posterior.
- Quién retiene
- El escribano. Es agente de retención obligatorio. Si el vendedor no presenta el certificado de no retención antes de la escritura, el escribano retiene aunque el vendedor crea que está exento. Después se solicita devolución, pero es trámite lento.
- COTI obligatorio previo
- Antes de cualquier operación de venta superior al umbral vigente, hay que tramitar el Código de Operación Inmobiliaria (COTI) ante AFIP. Sin COTI vigente, el escribano no puede escriturar.
Ejemplos concretos
Caso típico — vivienda no única adquirida pre-2018
Vendedor persona física, vende un PH en Caballito por USD 120.000. Inmueble adquirido en 2010, no es vivienda única. Cotización oficial AFIP del día: ARS 1.000 por USD. Valor en pesos: ARS 120.000.000. ITI a retener (1,5%): ARS 1.800.000. El escribano lo retiene el día de la escritura y lo deposita a AFIP. El vendedor recibe el neto.
Caso post-2018 — aplica Cedular, no ITI
Mismo inmueble pero adquirido en 2020 por USD 80.000. Vendido en 2026 por USD 120.000. Ganancia: USD 40.000. Impuesto Cedular (15% sobre la ganancia): USD 6.000. No se aplica el 1,5% sobre el precio: se aplica el 15% sobre la diferencia. Resultado: 3,3x lo que sería el ITI tradicional. Avisarle al cliente antes de fijar precio.
Caso vivienda única con reemplazo
Vendedor vende su vivienda única por USD 200.000 para comprar otra de USD 250.000 dentro del año. Tramita el certificado de no retención (form. 145 AFIP) con boleto de la nueva propiedad. Resultado: cero retención. Sin ese certificado, perdía ARS 3.000.000 de retención provisoria.
Errores comunes
- 1
Asumir que toda venta de persona física paga ITI. Muchas operaciones post-2018 caen bajo Cedular (15% sobre ganancia).
- 2
No pedir al vendedor el certificado de no retención AFIP a tiempo. Si llega tarde, el escribano retiene igual y después se solicita devolución (trámite de 6+ meses).
- 3
Confundir ITI (nacional) con sellos (provincial). Sellos lo paga generalmente el comprador y son ~3,5% adicionales en CABA. Son impuestos distintos sobre la misma operación.
- 4
Subdeclarar el precio para pagar menos ITI. AFIP cruza con valor de plaza y aplica multa de 50-100% del impuesto omitido más intereses. No vale la pena.
- 5
No tramitar el COTI antes de la operación. Sin COTI vigente, el escribano no escritura el día acordado y se cae la operación.
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
Impuesto cedular
Régimen fiscal introducido en 2018 que reemplazó al ITI para inmuebles adquiridos a partir del 01/01/2018. Grava la ganancia (precio de venta menos costo actualizado) con alícuota del 15% sobre personas físicas no habitualistas.
FiscalSellos
Impuesto provincial (o de CABA) que grava la formalización por escrito de actos jurídicos onerosos, especialmente boletos de compraventa y escrituras inmobiliarias. Lo paga típicamente el comprador y representa entre 2,5% y 4% del valor de la operación.
FiscalHabitualista inmobiliario
Persona física categorizada por AFIP como dedicada habitualmente a comprar y vender inmuebles. Tributa por Ganancias en lugar de ITI/Cedular. Categorización a partir de ciertos volúmenes de operaciones anuales.
FiscalVivienda única
Régimen impositivo aplicable a personas físicas que solo poseen un inmueble destinado a vivienda permanente. Otorga beneficios fiscales en ITI, sellos y otros tributos. Es estado declarativo que el contribuyente debe acreditar ante AFIP y ARBA / AGIP.
FiscalCertificado no retención
Documento que tramita el vendedor ante AFIP para que el escribano NO retenga el ITI (1,5%) cuando vende vivienda única destinada a reemplazo. Sin este certificado el escribano retiene aunque corresponda exención.
FiscalCOTI
Código que emite AFIP previo a publicar o transferir un inmueble por encima del umbral vigente. Es obligatorio antes de escriturar y forma parte del régimen informativo de operaciones inmobiliarias.
RolesEscribano
Profesional matriculado en el Colegio de Escribanos que tiene la fe pública para otorgar escrituras y actos notariales. En operaciones inmobiliarias es quien redacta la escritura, retiene impuestos y la inscribe en el Registro de la Propiedad.
LegalEscritura traslativa de dominio
Instrumento público otorgado por escribano que transmite el dominio de un inmueble del vendedor al comprador. Es el acto jurídico que perfecciona la compraventa: hasta que se firma e inscribe, el comprador no es propietario.