Sellos (Impuesto de Sellos)
Impuesto provincial (o de CABA) que grava la formalización por escrito de actos jurídicos onerosos, especialmente boletos de compraventa y escrituras inmobiliarias. Lo paga típicamente el comprador y representa entre 2,5% y 4% del valor de la operación.
¿Qué es exactamente?
El impuesto de sellos es una de las cargas tributarias más relevantes de toda operación inmobiliaria. A diferencia del ITI (que es nacional y solo aplica al vendedor en ciertos casos), los sellos son provinciales y aplican a todo acto formalizado por escrito: boleto de compraventa, escritura de venta, hipoteca, locación comercial, etc.
Las alícuotas varían fuerte entre jurisdicciones. CABA: 2,5% sobre operaciones de compraventa. Provincia de Buenos Aires: 4% (la más alta del país). Córdoba: 1,5-3% según operación. Mendoza: 1,2-2,5%. Santa Fe: 1,5%. Esto significa que comprar la misma propiedad en CABA vs PBA tiene un impacto fiscal de 1,5 puntos porcentuales (~USD 1.500 sobre cada USD 100.000).
El reparto entre comprador y vendedor también varía por convención local. En CABA y muchas provincias se pacta 50/50, pero en la práctica el comprador lo paga 100% en operaciones competidas o cuando el vendedor está en posición de fuerza. En PBA suele pactarse 50/50 con más rigor.
Variantes que vas a encontrar
Sellos sobre escritura de compraventa
El caso más común. Se calcula sobre el precio de la operación (o valor de plaza si AFIP detecta subdeclaración). Lo retiene el escribano al momento de la escritura. Es la cifra más grande dentro del paquete de impuestos del comprador.
Sellos sobre boleto
Si el boleto se inscribe en el Registro de la Propiedad (como medida cautelar), se pagan sellos al firmar el boleto. Si después se escritura, ese pago se acredita contra los sellos de escritura — no se paga dos veces. Si el boleto NO se inscribe, los sellos de escritura cubren todo.
Sellos sobre hipoteca
Cuando el comprador constituye hipoteca a favor del banco, esa hipoteca paga sellos aparte (típicamente 1-1,5% del monto hipotecado). Eso suma al costo de financiar — el banco lo incluye en gastos del crédito.
Sellos sobre contratos de locación
Para alquileres comerciales: alícuota provincial sobre el valor total del contrato (suele ser 1-2,5%). Para alquileres residenciales: típicamente exentos por leyes específicas en muchas jurisdicciones. Verificá en tu provincia.
Vivienda única — bonificaciones
Varias jurisdicciones tienen alícuota reducida o exención total cuando el comprador adquiere su vivienda única y permanente bajo cierto valor. Por ejemplo, CABA exime los primeros USD 100.000-150.000 del valor para vivienda única (depende del año y la valuación).
Aspectos legales y operativos
- Quién paga (convención AR)
- Por convención: el comprador paga el 100% en muchos casos, o 50/50 entre comprador y vendedor. La ley no fija reparto obligatorio — depende de lo que las partes acuerden en el boleto. Aclarar siempre en boleto para evitar disputas el día de la escritura.
- Quién retiene
- El escribano es agente de retención del impuesto de sellos. Lo retiene al firmar la escritura y lo deposita directamente en la agencia provincial correspondiente (AGIP en CABA, ARBA en PBA, etc.). El comprador NO toca ese dinero — va directo de la operación al fisco.
- Alícuotas vigentes 2026 (referencia)
- - CABA: 2,5% sobre compraventa | 1,5% vivienda única (con bonificación) - PBA: 4% sobre compraventa | 2% vivienda única (con bonificación) - Córdoba: 1,5-3% según operación - Mendoza: 1,2-2,5% según operación - Santa Fe: 1,5% - Tucumán: 2% Las alícuotas se actualizan por ley de presupuesto cada año. Verificar valores específicos al momento de la operación.
- Subdeclaración: riesgos
- Declarar un precio menor al real para pagar menos sellos es práctica que la jurisdicción detecta cruzando con valuación fiscal homogénea (CABA: VIR). Multa típica: 50-100% del impuesto omitido + intereses. No vale la pena.
Ejemplos concretos
Operación CABA — vivienda no única
Departamento 3 ambientes en Belgrano, precio: USD 220.000. Sellos a pagar (alícuota 2,5%): - USD 220.000 × 2,5% = USD 5.500 Reparto típico: - 50% vendedor: USD 2.750 - 50% comprador: USD 2.750 Si el comprador paga el 100%: USD 5.500. Plus para el comprador: honorarios escribano (~1,2% = USD 2.640) + ITI o cedular del vendedor (retenido aparte) + gastos registrales (~ARS 500.000-800.000).
Operación PBA con vivienda única
Casa en Pilar, precio: USD 180.000. Comprador acredita que es vivienda única + permanente. Sellos a pagar: - Sin bonificación: USD 180.000 × 4% = USD 7.200 - Con bonificación vivienda única (alícuota 2%): USD 180.000 × 2% = USD 3.600 Ahorro: USD 3.600. Para acceder a la bonificación, el comprador debe presentar declaración jurada de vivienda única + acreditación de que no posee otros inmuebles en ARBA. Trámite previo a la escritura.
Errores comunes
- 1
Asumir que sellos son iguales en todo el país. La diferencia entre CABA (2,5%) y PBA (4%) puede ser USD 3.000-5.000 sobre la misma propiedad.
- 2
Olvidar tramitar la bonificación de vivienda única cuando aplica. El escribano necesita la declaración jurada previa. Si llega tarde, el comprador paga la alícuota plena y pierde el ahorro.
- 3
Pactar mal el reparto en el boleto. 'Sellos a cargo del comprador' debería estar escrito explícitamente. Si dice solo 'impuestos a cargo del comprador' puede haber discusión sobre qué incluye.
- 4
Subdeclarar el precio para pagar menos sellos. AFIP y las agencias provinciales cruzan con valuación fiscal y traen multas. Riesgo no vale la pena.
- 5
Confundir sellos (provincial, al comprador típicamente) con ITI (nacional, al vendedor). Son dos tributos distintos sobre la misma operación.
Preguntas frecuentes
Herramientas que ahorran horas a corredores
futuraprop concentra búsqueda con IA, tasaciones digitales, catálogos y bot de WhatsApp en una sola plataforma, encima del CRM que ya uses.
Términos relacionados
ITI
Impuesto nacional del 1,5% sobre el valor de venta de inmuebles, que paga el vendedor persona física al momento de escriturar, siempre que la propiedad no sea su vivienda única y permanente.
FiscalImpuesto cedular
Régimen fiscal introducido en 2018 que reemplazó al ITI para inmuebles adquiridos a partir del 01/01/2018. Grava la ganancia (precio de venta menos costo actualizado) con alícuota del 15% sobre personas físicas no habitualistas.
LegalBoleto de compraventa
Contrato privado de compraventa de inmueble que adelanta la operación: el comprador entrega una seña sustantiva y el vendedor se obliga a escriturar en un plazo determinado, generalmente 30 a 60 días.
LegalEscritura traslativa de dominio
Instrumento público otorgado por escribano que transmite el dominio de un inmueble del vendedor al comprador. Es el acto jurídico que perfecciona la compraventa: hasta que se firma e inscribe, el comprador no es propietario.
RolesEscribano
Profesional matriculado en el Colegio de Escribanos que tiene la fe pública para otorgar escrituras y actos notariales. En operaciones inmobiliarias es quien redacta la escritura, retiene impuestos y la inscribe en el Registro de la Propiedad.
FiscalVivienda única
Régimen impositivo aplicable a personas físicas que solo poseen un inmueble destinado a vivienda permanente. Otorga beneficios fiscales en ITI, sellos y otros tributos. Es estado declarativo que el contribuyente debe acreditar ante AFIP y ARBA / AGIP.
FiscalValuación fiscal
Valor administrativo asignado a un inmueble por la autoridad fiscal (AGIP en CABA, ARBA en PBA, etc.) que sirve de base para calcular impuestos. Es distinto del valor de mercado y generalmente menor.
FiscalABL
Tasa municipal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que cobra el servicio de alumbrado público, barrido de calles y recolección de residuos. Se calcula sobre la valuación fiscal del inmueble y se paga bimestralmente.