Comparables
Inmuebles similares al que se está tasando que se usan como referencia para estimar valor de mercado. Son la base del método comparativo (CMA), la metodología de tasación más usada en Argentina.
¿Qué es exactamente?
Los comparables son inmuebles equivalentes al que se evalúa: misma zona geográfica, tipología similar, m² comparables, antigüedad y estado parecidos. Se usan para construir el rango de valor probable del inmueble en evaluación, ajustando por las diferencias específicas.
Buenos comparables tienen: ubicación dentro del mismo barrio o sub-barrio, transacciones o publicaciones de las últimas 6-12 semanas (más allá pierden vigencia con la inflación), tipología equivalente (no comparar PH con departamento en torre), m² dentro de ±20% del inmueble en evaluación, y datos completos verificables.
Para el corredor el manejo de comparables define la calidad de su tasación. Una tasación con 5-6 comparables reales y ajustes documentados es defendible profesionalmente. Una tasación 'al ojo' sin documentación es opinión, no profesionalismo.
Aspectos legales y operativos
- Criterios de selección
- - Misma zona (idealmente mismo barrio o sub-barrio) - Misma tipología (PH con PH, departamento con departamento) - m² dentro de ±20% del evaluado - Antigüedad similar (±10-20 años) - Estado equivalente (a reciclar, bueno, muy bueno, a estrenar) - Transacciones cerradas (mejor) o publicaciones activas (válidas pero ajustar) - Vigencia: últimas 6-12 semanas
- Ajustes a aplicar
- Diferencias entre el inmueble evaluado y cada comparable: - Orientación (frente +, contrafrente -) - Piso (más alto +, planta baja -) - Estado (mejor +, peor -) - Amenities (con amenities +) - Expensas (más altas -) - Antigüedad - Visuales o ruido específico
- Datos a documentar por cada comparable
- Dirección + tipología + m² cubiertos/semi/desc + año de construcción + estado + precio publicado o vendido + fecha + fuente (URL o quién informó). Sin estos datos, el comparable es solo una afirmación verbal y no defiende la tasación.
- Diferencia entre comparable publicado y cerrado
- Publicado activo: precio de oferta, suele estar 5-15% por encima del precio real de cierre. Cerrado: precio efectivo de venta, mejor referencia. Usar publicados activos solo si no hay datos de cerrados recientes y aplicar descuento típico de 8-10% para estimar valor real de mercado.
Ejemplos concretos
CMA con 5 comparables
Inmueble a tasar: 2 ambientes 50 m² cubiertos, Almagro, edificio del 2010, estado bueno. Comparables (últimas 6 semanas): 1. 2 amb 48 m² Almagro 2012 bueno → publicado USD 130.000 2. 2 amb 52 m² Almagro 2008 muy bueno → vendido USD 145.000 3. 2 amb 50 m² Boedo 2011 bueno → publicado USD 120.000 (ajuste -8% por zona) 4. 2 amb 55 m² Almagro 2015 bueno → publicado USD 142.000 5. 2 amb 47 m² Almagro 2005 a reciclar → vendido USD 110.000 Análisis: mediana ajustada USD 128.000-135.000. Captación recomendada USD 138.000 con margen de negociación a USD 130.000.
Errores comunes
- 1
Usar comparables de otra zona o tipología solo porque tienen mejor precio. Genera tasación irrealista.
- 2
Comparar publicados de hace 6+ meses sin ajustar por inflación o devaluación. Los precios cambian rápido en AR.
- 3
Olvidar ajustar por diferencias clave: orientación, piso, expensas. Pueden mover valor ±15%.
- 4
No documentar los comparables por escrito. Si el cliente pregunta, no podés justificar la tasación.
- 5
Confundir comparables con 'lo que un colega me dijo'. Datos verificables o no son comparables profesionales.
Preguntas frecuentes
Tasaciones con comparables automáticos
En futuraprop generás tasaciones digitales con comparables reales del mercado y descargás el reporte con tu marca.
Términos relacionados
Tasación
Estimación profesional del valor de mercado de una propiedad realizada por un corredor matriculado, tasador o perito. Es el fundamento técnico para fijar precio de captación, negociar venta, autorizar crédito hipotecario o resolver litigios.
TipologíaPH
Inmueble urbano en planta baja o con acceso independiente desde la calle o pasillo, que forma parte de un edificio de propiedad horizontal pero no es un departamento en altura.
TipologíaMonoambiente
Departamento de un solo ambiente principal donde cocina, comedor y dormitorio comparten el mismo espacio. Tipología más buscada por inversores y primer hogar en CABA.
CréditoApto crédito
Característica de una propiedad que cumple los requisitos legales y técnicos exigidos por los bancos para ser financiada con un crédito hipotecario. Atributo crítico de captación y filtro #1 en búsquedas con financiación.
OperativaCaptación
Proceso por el cual un corredor o inmobiliaria consigue propiedades para incorporar a su cartera de venta o alquiler. Es el principal motor del negocio inmobiliario y la actividad más competitiva del rubro.
FiscalValuación fiscal
Valor administrativo asignado a un inmueble por la autoridad fiscal (AGIP en CABA, ARBA en PBA, etc.) que sirve de base para calcular impuestos. Es distinto del valor de mercado y generalmente menor.
TasaciónTasación bancaria
Tasación que realiza un tasador acreditado del banco para evaluar el valor del inmueble que se ofrece en garantía hipotecaria. Suele ser más conservadora que la tasación de venta (10-20% menor).
TasaciónValor de mercado
Precio probable al que un inmueble se vendería en condiciones normales de oferta y demanda. Es el objetivo de la tasación profesional, basado en comparables reales del mercado vigente.