Plusvalía
Aumento del valor de un inmueble en el tiempo. Surge por factores externos (mejora de la zona, infraestructura nueva) o internos (reciclaje, mejoras). Componente esencial del retorno total de una inversión inmobiliaria.
¿Qué es exactamente?
La plusvalía es el incremento del valor del inmueble entre el momento de compra y el de venta. Es una de las dos fuentes de retorno de la inversión inmobiliaria (la otra es el alquiler). Mientras que el alquiler genera flujo continuo, la plusvalía es ganancia capitalizada que se materializa al vender.
Factores que generan plusvalía: mejoras urbanas en la zona (líneas de subte, parques, comercios premium), mejoras del propio inmueble (reciclaje, ampliación), tendencias demográficas (gentrificación), inflación del mercado inmobiliario en general.
Aspectos legales y operativos
- Cálculo simple
- Precio de venta - Precio de compra = Plusvalía nominal. Para plusvalía real hay que ajustar por inflación + costos de transacción.
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
Rentabilidad bruta
Porcentaje anual que rinde una propiedad alquilada antes de descontar gastos. Se calcula como (alquiler anual / precio del inmueble) × 100. Es la métrica más usada para comparar inversiones inmobiliarias.
MercadoYield
Anglicismo equivalente a 'rentabilidad' usado en inversiones inmobiliarias. Yield bruto o gross yield (= rentabilidad bruta), net yield (= rentabilidad neta). Términos comunes en jerga de inversores profesionales.
TasaciónValor de mercado
Precio probable al que un inmueble se vendería en condiciones normales de oferta y demanda. Es el objetivo de la tasación profesional, basado en comparables reales del mercado vigente.
FiscalImpuesto cedular
Régimen fiscal introducido en 2018 que reemplazó al ITI para inmuebles adquiridos a partir del 01/01/2018. Grava la ganancia (precio de venta menos costo actualizado) con alícuota del 15% sobre personas físicas no habitualistas.
MercadoFideicomiso al costo
Estructura jurídica donde un grupo de inversores aporta fondos para construir un edificio sin intermediación de desarrollador con ganancia. Cada inversor recibe unidad(es) al final pagando solo el costo real más gastos administrativos.
MercadoFideicomiso inmobiliario
Estructura jurídica donde un fiduciario administra fondos o bienes para construir o desarrollar un proyecto inmobiliario en beneficio de inversores. Distinto del fideicomiso al costo (que es sin ganancia del desarrollador).
MercadoInversor inmobiliario
Persona o empresa que compra inmuebles con objetivo financiero (renta + plusvalía) en lugar de uso propio. Es uno de los principales segmentos del mercado argentino, especialmente para monoambientes y propiedades en pozo.
MercadoRentabilidad neta
Rendimiento real de una propiedad como inversión después de descontar todos los gastos: expensas, impuestos, vacancia, mantenimiento. Es la métrica honesta para comparar inversiones inmobiliarias contra otras alternativas.