Fideicomiso al costo
Estructura jurídica donde un grupo de inversores aporta fondos para construir un edificio sin intermediación de desarrollador con ganancia. Cada inversor recibe unidad(es) al final pagando solo el costo real más gastos administrativos.
¿Qué es exactamente?
El fideicomiso al costo es la estructura más popular para invertir en pozo en Argentina. Un fiduciario (típicamente escribano o administradora especializada) recibe los aportes de los inversores y los administra para construir el edificio. Al finalizar, cada inversor recibe la unidad que le corresponde según su porcentaje de aporte.
La gran ventaja vs comprar en pozo a un desarrollador: el inversor no paga el margen de ganancia del desarrollador (típicamente 20-30% del costo). Solo paga el costo de construcción + honorarios del fiduciario + impuestos. El precio final por m² puede ser 25-35% menor que un departamento equivalente terminado en el mercado.
Aspectos legales y operativos
- Estructura típica
- - Inversores aportan fondos en cuotas según avance de obra - Fiduciario administra los fondos en cuenta separada - Constructora ejecuta la obra según contratos transparentes - Al terminar, se adjudican unidades a los inversores
- Riesgos
- Mayor riesgo que pozo tradicional. Si la obra se demora o sale más cara, los inversores asumen el costo adicional. No hay 'desarrollador' que respalde con su patrimonio el cumplimiento.
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
Pozo
Compra de una unidad inmobiliaria antes de que esté construida o cuando la obra está en curso. El comprador paga en cuotas durante el avance de obra y recibe la posesión al terminar (típicamente 18-36 meses después de firmar).
MercadoInversor inmobiliario
Persona o empresa que compra inmuebles con objetivo financiero (renta + plusvalía) en lugar de uso propio. Es uno de los principales segmentos del mercado argentino, especialmente para monoambientes y propiedades en pozo.
LegalBoleto de compraventa
Contrato privado de compraventa de inmueble que adelanta la operación: el comprador entrega una seña sustantiva y el vendedor se obliga a escriturar en un plazo determinado, generalmente 30 a 60 días.
MercadoRentabilidad bruta
Porcentaje anual que rinde una propiedad alquilada antes de descontar gastos. Se calcula como (alquiler anual / precio del inmueble) × 100. Es la métrica más usada para comparar inversiones inmobiliarias.
MercadoFideicomiso inmobiliario
Estructura jurídica donde un fiduciario administra fondos o bienes para construir o desarrollar un proyecto inmobiliario en beneficio de inversores. Distinto del fideicomiso al costo (que es sin ganancia del desarrollador).
MercadoPlusvalía
Aumento del valor de un inmueble en el tiempo. Surge por factores externos (mejora de la zona, infraestructura nueva) o internos (reciclaje, mejoras). Componente esencial del retorno total de una inversión inmobiliaria.
MercadoRentabilidad neta
Rendimiento real de una propiedad como inversión después de descontar todos los gastos: expensas, impuestos, vacancia, mantenimiento. Es la métrica honesta para comparar inversiones inmobiliarias contra otras alternativas.
MercadoYield
Anglicismo equivalente a 'rentabilidad' usado en inversiones inmobiliarias. Yield bruto o gross yield (= rentabilidad bruta), net yield (= rentabilidad neta). Términos comunes en jerga de inversores profesionales.