Ley 27.737 (nueva ley de alquileres 2023)
Ley sancionada en octubre de 2023 que modifica aspectos centrales de la ley de alquileres 27.551, flexibilizando plazos, índices de ajuste y modalidades de pacto entre partes.
¿Qué es exactamente?
La ley 27.737 fue la respuesta del Congreso a las quejas masivas sobre la ley 27.551 (2020), que muchos analistas y operadores del rubro consideraron contraproducente: redujo dramáticamente la oferta de alquileres porque los propietarios prefirieron dejar sus propiedades vacías o pasarlas a alquiler temporario antes que sujetarse a sus restricciones.
Los cambios principales fueron: reducción del plazo mínimo de 3 a 2 años, liberación del índice de ajuste (ICL deja de ser obligatorio; puede pactarse libremente IPC, Casa Propia, USD, otros), ajustes pueden ser semestrales o cuatrimestrales en lugar de solo anuales, y mayor flexibilidad en cláusulas contractuales.
Para el corredor implica adaptación: contratos firmados bajo la 27.551 mantienen sus reglas (no retroactivo); contratos nuevos firmados desde octubre 2023 ya operan bajo la 27.737. Verificar siempre qué ley aplica al contrato específico antes de aconsejar al cliente sobre derechos y obligaciones.
Aspectos legales y operativos
- Cambios principales vs ley 27.551
- - Plazo mínimo: 2 años (era 3) - Índice de ajuste: libre acuerdo (era ICL obligatorio) - Frecuencia ajuste: semestral o cuatrimestral permitida (era anual obligatorio) - Moneda: USD permitido sin restricción (era condicionado) - Mecanismo de actualización: pacto libre entre partes
- Lo que se mantiene de la 27.551
- - Topes a comisiones inmobiliarias - Reglas sobre quién paga qué (expensas, impuestos) - Garantías obligatorias del inquilino (mínimo una opción) - Protecciones del inquilino frente a abusos - Comisión al inquilino: máximo 1 mes
- Aplicación temporal
- No retroactiva. Contratos firmados antes de octubre 2023 mantienen las reglas de la 27.551 original. Contratos nuevos (incluyendo renovaciones y prórrogas pactadas como contratos nuevos) operan bajo la 27.737.
- Alquileres temporarios
- Excepto del régimen residencial estricto. Sin plazo mínimo. Sin restricción de índice. Comisión negociable libremente. Aplica al alquiler turístico, alquiler temporario para estudiantes/profesionales, y similares.
Ejemplos concretos
Contrato post ley 27.737
Departamento 2 ambientes en CABA, alquiler inicial USD 600/mes (ARS equivalente al cambio del día de pago). Cláusulas válidas bajo 27.737: - Plazo: 24 meses - Moneda: USD (con pago en pesos al equivalente del día) - Ajuste: anual al cumplir 12 meses (no era posible bajo 27.551 sin ICL) - Garantía: seguro de caución - Expensas ordinarias: inquilino - Comisión inquilino: 1 mes de alquiler
Errores comunes
- 1
Asumir que la 27.737 deroga toda la 27.551. Las modificaciones específicas conviven con artículos no modificados. Leer ambas leyes en conjunto.
- 2
Aplicar reglas de 27.737 a contratos firmados bajo 27.551. NO es retroactiva. Cada contrato sigue las reglas de la versión vigente al firmar.
- 3
Olvidar que el alquiler temporario tiene su propio régimen, ni 27.551 ni 27.737 le aplican estrictamente. Es la modalidad menos regulada.
- 4
Pactar contratos verbalmente bajo la 27.737. Sigue siendo obligatorio el contrato por escrito con cláusulas claras.
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
Ley de alquileres
Marco legal nacional que regula los contratos de locación residencial en Argentina. La ley 27.551 (2020) fue modificada por la ley 27.737 (2023) ajustando plazos, índices de actualización y obligaciones de las partes.
AlquileresContrato de locación
Acuerdo por el cual el locador concede al inquilino el uso y goce de un inmueble por un plazo determinado a cambio del pago de un alquiler periódico. Es el documento base de toda operación de alquiler y debe ser por escrito.
AlquileresGarantía locativa
Mecanismo de garantía que el locador exige al inquilino para asegurar el cumplimiento del contrato de alquiler. Puede ser propiedad de garantía, seguro de caución, fianza solidaria o recibo de sueldo aceptado, según lo que pacten las partes.
OperativaComisión corredor
Honorarios que cobra el corredor inmobiliario por mediar en una operación de compraventa o alquiler. Se calcula como porcentaje del precio de venta o del alquiler total y está regulado por leyes provinciales y colegiales.
AlquileresSeguro de caución
Póliza emitida por una aseguradora que reemplaza al garante propietario tradicional. El inquilino la contrata para garantizar el cumplimiento del contrato de alquiler. Si incumple, la aseguradora paga al locador y reclama después al inquilino.
AlquileresAdministración de alquileres
Servicio de la inmobiliaria que gestiona contratos de alquiler a nombre del propietario: cobranza mensual, liquidación, mantenimiento, gestión de incumplimientos. Comisión típica 10% del alquiler mensual cobrado.
AlquileresAjuste por ICL
Mecanismo de actualización de alquileres establecido por la ley 27.551 que ajusta el monto periódicamente según el Índice de Contratos de Locación publicado por el BCRA. Bajo la ley 27.737 ya no es obligatorio.
AlquileresAlquiler turístico
Subvariante de locación temporaria con destino específicamente turístico. Plataformas típicas: Airbnb, Booking, Vrbo. En CABA requiere registro en AGIP.