Ley de alquileres (27.551 / 27.737)
Marco legal nacional que regula los contratos de locación residencial en Argentina. La ley 27.551 (2020) fue modificada por la ley 27.737 (2023) ajustando plazos, índices de actualización y obligaciones de las partes.
¿Qué es exactamente?
La ley 27.551, conocida como 'ley de alquileres', se sancionó en julio de 2020 con el objetivo de equilibrar la relación entre propietarios e inquilinos. Estableció plazos mínimos de contrato, modalidad de ajuste anual basada en un índice específico (ICL), tope de comisiones y nuevas obligaciones para ambas partes.
En octubre de 2023 se sancionó la ley 27.737 que modificó aspectos centrales de la 27.551, sin derogarla por completo. Cambios principales: redujo los plazos mínimos (de 3 a 2 años en muchos casos), permitió actualización por índices distintos al ICL (incluyendo USD para contratos en moneda extranjera, IPC, Casa Propia), y flexibilizó algunas restricciones.
Para el corredor inmobiliario es fundamental conocer el marco vigente porque define: plazo de contrato, modalidad de ajuste, obligaciones de las partes, garantías exigibles, y cómo se calculan comisiones e indemnizaciones. Contratos firmados bajo cada versión de la ley pueden tener reglas distintas, por eso es importante saber qué versión aplica.
Aspectos legales y operativos
- Plazos mínimos
- - Ley 27.551 (2020): mínimo 3 años para alquileres residenciales - Ley 27.737 (2023): mínimo 2 años (con excepciones para alquileres temporarios y comerciales) - Alquileres temporarios (con destino vacacional o transitorio): sin plazo mínimo - Alquileres comerciales: regulación distinta, más libre
- Modalidad de ajuste
- - Ley 27.551 (2020): ajuste anual obligatorio por ICL (Índice de Contratos de Locación) publicado por BCRA - Ley 27.737 (2023): se puede pactar libremente: ICL, IPC, Casa Propia, USD para contratos en moneda extranjera, u otro índice. Ajustes cuatrimestrales, semestrales o anuales según acuerdo.
- Comisión inmobiliaria
- Topes vigentes según jurisdicción y modalidad. En CABA y muchas jurisdicciones: la comisión al inquilino no puede exceder el equivalente a un mes de alquiler para alquileres residenciales. No aplica a alquileres temporarios.
- Garantías
- El inquilino debe poder ofrecer al menos una garantía válida entre opciones (garante propietario, seguro de caución, recibo de sueldo, etc.). El locador no puede rechazar todas las modalidades para encarecer.
- Quién paga qué
- - Expensas ordinarias: inquilino - Expensas extraordinarias: locador - ABL e impuestos inmobiliarios: locador - Reparaciones del uso normal: inquilino (lo menor) - Reparaciones estructurales: locador (lo mayor)
Ejemplos concretos
Contrato bajo ley 27.737 (post 2023)
Departamento 2 ambientes en Caballito, alquiler inicial ARS 700.000/mes. Cláusulas típicas: - Plazo: 24 meses - Ajuste: semestral por IPC INDEC (índice acordado por las partes) - Garantía: seguro de caución - Expensas ordinarias: inquilino - Comisión del inquilino: 1 mes de alquiler = ARS 700.000 - Comisión del locador: separada (gestión, no transferible al inquilino)
Errores comunes
- 1
Confundir qué versión de la ley aplica al contrato. Contratos firmados durante 27.551 (julio 2020 - octubre 2023) tienen reglas distintas a los firmados bajo 27.737.
- 2
Pretender ajustar contratos por ICL cuando la ley actual permite otras modalidades. Pactar índice claramente en el contrato evita disputas.
- 3
Trasladar al inquilino gastos que la ley pone a cargo del locador (ABL, expensas extraordinarias). Cláusulas abusivas pueden ser declaradas nulas.
- 4
No actualizar la garantía al renovar contrato. Garantía sin documentación actualizada puede ser impugnada.
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
Contrato de locación
Acuerdo por el cual el locador concede al inquilino el uso y goce de un inmueble por un plazo determinado a cambio del pago de un alquiler periódico. Es el documento base de toda operación de alquiler y debe ser por escrito.
AlquileresGarantía locativa
Mecanismo de garantía que el locador exige al inquilino para asegurar el cumplimiento del contrato de alquiler. Puede ser propiedad de garantía, seguro de caución, fianza solidaria o recibo de sueldo aceptado, según lo que pacten las partes.
AlquileresSeguro de caución
Póliza emitida por una aseguradora que reemplaza al garante propietario tradicional. El inquilino la contrata para garantizar el cumplimiento del contrato de alquiler. Si incumple, la aseguradora paga al locador y reclama después al inquilino.
ConsorcioExpensas
Pagos mensuales que hacen los propietarios de un edificio para cubrir gastos comunes: encargado, ascensores, limpieza, luz de palieres, mantenimiento estructural y servicios del consorcio.
FiscalABL
Tasa municipal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que cobra el servicio de alumbrado público, barrido de calles y recolección de residuos. Se calcula sobre la valuación fiscal del inmueble y se paga bimestralmente.
OperativaComisión corredor
Honorarios que cobra el corredor inmobiliario por mediar en una operación de compraventa o alquiler. Se calcula como porcentaje del precio de venta o del alquiler total y está regulado por leyes provinciales y colegiales.
AlquileresLey 27.737
Ley sancionada en octubre de 2023 que modifica aspectos centrales de la ley de alquileres 27.551, flexibilizando plazos, índices de ajuste y modalidades de pacto entre partes.
AlquileresAdministración de alquileres
Servicio de la inmobiliaria que gestiona contratos de alquiler a nombre del propietario: cobranza mensual, liquidación, mantenimiento, gestión de incumplimientos. Comisión típica 10% del alquiler mensual cobrado.