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Fiscal e impuestos

Impuesto inmobiliario

Tributo provincial que grava la propiedad de inmuebles. Se calcula sobre la valuación fiscal y se paga periódicamente (anual o bimestral según jurisdicción). Distinto del ABL (que es municipal en CABA).

¿Qué es exactamente?

El impuesto inmobiliario es un tributo provincial (en CABA se llama 'inmobiliario CABA' y convive con el ABL municipal). Lo paga el propietario sobre la valuación fiscal del inmueble. Es uno de los costos fijos más relevantes del propietario y entra en el cálculo de rentabilidad neta de inversores.

En CABA se paga junto con el ABL en la misma boleta. En PBA se paga aparte vía ARBA. Las alícuotas varían pero típicamente representan 0,5% a 2,5% anual sobre la valuación fiscal. En valor de mercado, eso representa generalmente 0,2% a 0,8% del valor real del inmueble.

Para el corredor es dato básico de la ficha técnica. Aparece junto con expensas y ABL como costo anual. Si la propiedad tiene deuda, el escribano la exige al día antes de la escritura — la deuda se traslada al inmueble.

Aspectos legales y operativos

Quién paga
El propietario. En alquileres residenciales la ley pone el impuesto inmobiliario a cargo del locador (no se traslada al inquilino). En alquileres comerciales se puede pactar libremente.
Cálculo típico
Alícuota provincial × valuación fiscal del inmueble. La alícuota varía por jurisdicción: CABA 0,2-0,9% según valuación, PBA 0,5-2,5% según escala progresiva, otras provincias varían.
Frecuencia
- CABA: bimestral junto con ABL - PBA: anual en 1-5 cuotas según opción del contribuyente - Otras provincias: anual o bimestral
Libre deuda obligatorio para escriturar
Igual que el ABL: el escribano exige certificado de libre deuda actualizado al momento de la escritura. La deuda histórica se traslada al inmueble.

Ejemplos concretos

Propiedad en CABA

Departamento en Belgrano, valuación fiscal ARS 80.000.000. Inmobiliario CABA anual aprox: ARS 480.000 (alícuota ~0,6%). ABL anual: ARS 195.000. Total tributario anual: ARS 675.000 (~USD 600 al cambio del día).

Errores comunes

  • 1

    Confundir impuesto inmobiliario (provincial) con ABL (municipal). En CABA conviven; en GBA son separados.

  • 2

    Captar sin pedir el último inmobiliario. Cliente pregunta y se nota.

  • 3

    Trasladar el inmobiliario al inquilino en alquiler residencial. La ley lo prohíbe — es del propietario.

Preguntas frecuentes

El propietario. En alquileres residenciales la ley vigente exige que sea del propietario, sin posibilidad de traslado. En alquileres comerciales se puede pactar libremente.

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Términos relacionados

Fiscal

ABL

Tasa municipal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que cobra el servicio de alumbrado público, barrido de calles y recolección de residuos. Se calcula sobre la valuación fiscal del inmueble y se paga bimestralmente.

Fiscal

Valuación fiscal

Valor administrativo asignado a un inmueble por la autoridad fiscal (AGIP en CABA, ARBA en PBA, etc.) que sirve de base para calcular impuestos. Es distinto del valor de mercado y generalmente menor.

Consorcio

Expensas

Pagos mensuales que hacen los propietarios de un edificio para cubrir gastos comunes: encargado, ascensores, limpieza, luz de palieres, mantenimiento estructural y servicios del consorcio.

Legal

Boleto de compraventa

Contrato privado de compraventa de inmueble que adelanta la operación: el comprador entrega una seña sustantiva y el vendedor se obliga a escriturar en un plazo determinado, generalmente 30 a 60 días.

Alquileres

Ley de alquileres

Marco legal nacional que regula los contratos de locación residencial en Argentina. La ley 27.551 (2020) fue modificada por la ley 27.737 (2023) ajustando plazos, índices de actualización y obligaciones de las partes.

Fiscal

COTI

Código que emite AFIP previo a publicar o transferir un inmueble por encima del umbral vigente. Es obligatorio antes de escriturar y forma parte del régimen informativo de operaciones inmobiliarias.

Fiscal

Impuesto cedular

Régimen fiscal introducido en 2018 que reemplazó al ITI para inmuebles adquiridos a partir del 01/01/2018. Grava la ganancia (precio de venta menos costo actualizado) con alícuota del 15% sobre personas físicas no habitualistas.

Fiscal

ITI

Impuesto nacional del 1,5% sobre el valor de venta de inmuebles, que paga el vendedor persona física al momento de escriturar, siempre que la propiedad no sea su vivienda única y permanente.