Superficie semicubierta
Metros cuadrados que tienen techo pero no cerramiento completo de paredes. Típicamente balcones aterrazados, galerías, espacios bajo aleros. Cuentan aproximadamente 50% del valor del m² cubierto en tasación.
¿Qué es exactamente?
La superficie semicubierta es el espacio intermedio entre cubierta (techo + paredes completas) y descubierta (sin techo). Tiene protección parcial: techo sobre la cabeza, pero al menos un lado abierto al exterior (típicamente balcón aterrazado, galería, sector bajo alero).
En tasación se aplica coeficiente 0,5 típicamente: un balcón semicubierto de 10 m² equivale a 5 m² cubiertos en valor. Esto puede variar entre 0,3 y 0,7 según la calidad del espacio (orientación, ventilación, integración con la unidad).
Para captación es importante distinguir: si publicás un departamento como '80 m²' sin especificar tipo, el comprador puede asumir cubiertos. Si en realidad son 70 m² cubiertos + 20 m² semicubiertos, hay que decirlo claro para evitar quejas.
Aspectos legales y operativos
- Tipos típicos
- - Balcón aterrazado al frente (lo más común) - Galería techada en PH o casa - Sector bajo alero saliente - Patios cubiertos parcialmente
- Valor de tasación
- Típicamente 50% del valor por m² cubierto. Balcones premium (al frente con vistas) pueden valer 60-70%. Balcones de servicio o de poca utilidad real, 30-40%.
Ejemplos concretos
Comparación con cubierta
2 ambientes 48 m² cubiertos + 6 m² balcón aterrazado al frente. Equivalente cubierto para tasación: 48 + (6 × 0,5) = 51 m². Valor zona USD 2.700/m² cubierto: tasación USD 137.700.
Errores comunes
- 1
Sumar todo como cubierta. Sobreestima valor.
- 2
Ignorar la semicubierta en captación. Es atributo positivo que conviene destacar.
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
Superficie cubierta
Metros cuadrados de un inmueble que tienen techo y cerramientos completos (paredes, ventanas, puertas). Es la medida principal para tasación, comparables y declaración municipal.
TasaciónTasación
Estimación profesional del valor de mercado de una propiedad realizada por un corredor matriculado, tasador o perito. Es el fundamento técnico para fijar precio de captación, negociar venta, autorizar crédito hipotecario o resolver litigios.
TasaciónComparables
Inmuebles similares al que se está tasando que se usan como referencia para estimar valor de mercado. Son la base del método comparativo (CMA), la metodología de tasación más usada en Argentina.
TipologíaDepartamento al frente
Unidad cuyas ventanas principales dan a la calle. Tiene más luz natural, mejor ventilación y mayor valor de mercado que su equivalente al contrafrente o interno del mismo edificio.
TécnicoCódigo Urbanístico
Marco normativo de CABA que regula los usos del suelo, las normas constructivas y los parámetros urbanos. Define qué se puede construir y hacer en cada parcela de la Ciudad. Reemplazó al antiguo Código de Planeamiento Urbano.
TécnicoFinal de obra
Certificación municipal que acredita que una construcción cumplió con los planos aprobados y las normas constructivas. Sin final de obra, el inmueble no es apto crédito ni puede usarse legalmente para ciertos destinos.
TécnicoHabilitación municipal
Autorización municipal que permite usar un inmueble para destino específico (comercial, industrial, profesional). Distinta del final de obra: habilita el USO, no la construcción.
TécnicoPlano de PH
Plano técnico aprobado por la municipalidad que detalla la subdivisión del inmueble en unidades funcionales y complementarias, con superficies y porcentuales de copropiedad. Se inscribe en el RPI junto con el reglamento.