Posesión
Tenencia material de un inmueble con ánimo de dueño. Distinta del dominio (que es el derecho legal). La posesión continuada por 20 años puede convertirse en dominio por usucapión.
¿Qué es exactamente?
La posesión es la situación de hecho de tener un inmueble en su poder ejerciendo actos de dominio (vivirlo, alquilarlo, mantenerlo). Es DISTINTA del dominio (derecho legal): se puede tener posesión sin dominio (un usurpador) o dominio sin posesión (un propietario que no ocupa).
En operaciones inmobiliarias, la entrega de posesión típicamente ocurre el día de la escritura. El vendedor entrega llaves y el inmueble; el comprador toma posesión efectiva. En boletos con posesión anticipada, el comprador entra antes de escriturar.
Aspectos legales y operativos
- Usucapión
- La posesión pública, pacífica y continuada durante 20 años puede convertirse en dominio por usucapión. Es vía legal para regularizar inmuebles sin título o con título dudoso. Trámite judicial complejo.
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
Dominio
Derecho real más pleno sobre una cosa: incluye facultades de usar, disfrutar y disponer libremente, dentro de los límites legales. En inmuebles, se transmite por escritura traslativa de dominio inscripta en el Registro de la Propiedad.
LegalBoleto de compraventa
Contrato privado de compraventa de inmueble que adelanta la operación: el comprador entrega una seña sustantiva y el vendedor se obliga a escriturar en un plazo determinado, generalmente 30 a 60 días.
LegalEscritura traslativa de dominio
Instrumento público otorgado por escribano que transmite el dominio de un inmueble del vendedor al comprador. Es el acto jurídico que perfecciona la compraventa: hasta que se firma e inscribe, el comprador no es propietario.
LegalHipoteca
Derecho real de garantía constituido sobre un inmueble que asegura el cumplimiento de una obligación (típicamente un préstamo). El acreedor puede ejecutar el inmueble si el deudor no paga, vendiéndolo en subasta para cobrarse del producido.
LegalReserva
Documento por el cual el comprador interesado entrega una suma de dinero al corredor o al vendedor para 'reservar' la propiedad por un plazo corto (5 a 15 días) mientras se negocia el boleto definitivo. Es el primer compromiso económico de la operación.
LegalSeña
Suma de dinero que el comprador entrega al vendedor al firmar el boleto de compraventa como confirmación del compromiso. Típicamente representa entre el 15% y el 30% del precio total y tiene efecto pleno: si una parte se arrepiente, paga penalidad.
LegalBien de familia
Protección legal que afecta un inmueble como vivienda familiar para resguardarlo de embargos por deudas posteriores a la afectación. Reemplazado en el CCyC por 'afectación a vivienda' con función similar.
LegalBien ganancial
Bien adquirido durante el matrimonio bajo régimen de comunidad de ganancias. Pertenece a ambos cónyuges en partes iguales. Para venderlo se requiere consentimiento de ambos.