Seña
Suma de dinero que el comprador entrega al vendedor al firmar el boleto de compraventa como confirmación del compromiso. Típicamente representa entre el 15% y el 30% del precio total y tiene efecto pleno: si una parte se arrepiente, paga penalidad.
¿Qué es exactamente?
La seña (también llamada 'señalamiento' en lenguaje técnico) es uno de los conceptos centrales del derecho contractual inmobiliario argentino. Está regulada por el artículo 1059 del Código Civil y Comercial y por la costumbre comercial. Su función: confirmar el compromiso de comprar/vender y fijar una penalidad económica para arrepentimientos.
El monto típico es entre 15% y 30% del precio total. Por debajo de 15% la seña pierde efecto disciplinante (el comprador puede arrepentirse sin perder mucho). Por encima de 30% el comprador queda demasiado expuesto si la operación se cae por causas ajenas. El equilibrio habitual: 20-25%.
El régimen del artículo 1059 CCyC dice: si el comprador se arrepiente pierde la seña. Si el vendedor se arrepiente devuelve la seña duplicada (entrega lo recibido + igual monto adicional). Este régimen aplica salvo que el boleto pacte otra cosa expresamente — la 'cláusula penal' puede modificarlo.
Variantes que vas a encontrar
Seña confirmatoria
La modalidad habitual desde la reforma del CCyC en 2015. Si no se aclara nada en el boleto, la seña es confirmatoria: confirma el contrato y, en caso de arrepentimiento, opera como cláusula penal automática (pérdida para el comprador, duplicación para el vendedor).
Seña penitencial
Modalidad del Código Civil viejo (pre-2015) y que sobrevive solo si se pacta expresamente en el boleto. Permite que cualquiera de las partes se arrepienta pagando la penalidad. Hoy casi no se usa — la mayoría de los boletos contemporáneos usan seña confirmatoria.
Seña sustantiva (15%+)
Cuando la seña es del 15% o más del precio, se considera 'sustantiva' y activa efectos legales fuertes: prueba de operación, perfeccionamiento del boleto, derecho a comisión del corredor, posibilidad de inscribir el boleto en el RPI.
Seña simbólica (<15%)
Cuando la seña es menor al 15% (por ejemplo USD 500 sobre una operación de USD 100.000), pierde efecto sustantivo. Se considera más bien una reserva ampliada que una seña formal. No genera comisión completa para el corredor ni permite inscripción.
Aspectos legales y operativos
- Si el comprador se arrepiente
- Pierde la seña íntegra. El vendedor se queda con esa suma como compensación por el tiempo y costo de oportunidad. La propiedad vuelve al mercado libre. No hay obligación del vendedor de buscar otro comprador antes de quedarse con la seña.
- Si el vendedor se arrepiente
- Devuelve la seña duplicada: entrega al comprador lo que había recibido + un monto igual adicional como penalidad. Si recibió USD 30.000, devuelve USD 60.000. Es la regla del artículo 1059 CCyC.
- Cuando la operación se cae sin culpa
- Si la operación se cae por causa no imputable a las partes (por ejemplo, rechazo bancario sin culpa del comprador, expropiación, fuerza mayor), suele negociarse devolución de seña sin penalidad. Esta cláusula conviene preverla expresamente en el boleto para evitar litigio.
- Comisión del corredor
- La firma de boleto con seña sustantiva (15%+) genera derecho a comisión del corredor (artículo 1351 CCyC). Si después la operación se cae por culpa de una de las partes, el corredor mantiene su derecho a comisión. Si se cae por causa ajena, suele negociarse devolución.
- Tratamiento fiscal
- La seña no es ingreso del vendedor hasta que se concrete la operación. Si se pierde (por arrepentimiento del comprador), pasa a ser ganancia gravable del vendedor en ese ejercicio. Si se duplica devolución, no es deducible para el vendedor — es pérdida no compensable.
Ejemplos concretos
Seña estándar
Operación: departamento en USD 165.000. Seña pactada: 20%. Día 0: Firma boleto. Comprador entrega: USD 33.000. Saldo a pagar en escritura: USD 132.000. Plazo escritura: 45 días. Si después el comprador se arrepiente: pierde USD 33.000. Si el vendedor se arrepiente: devuelve USD 66.000 al comprador.
Operación caída — devolución duplicada
Comprador y vendedor firman boleto por USD 145.000 con seña de USD 30.000. Día 30 (de los 60 del plazo): vendedor recibe oferta mejor de otra inmobiliaria. Decide vender a esa otra. Vendedor llama al comprador original para "salirse" de la operación. Comprador exige duplicación según artículo 1059. Vendedor paga USD 60.000 (USD 30.000 que devuelve + USD 30.000 de penalidad). Vendedor concreta la nueva operación recibiendo USD 165.000 — su 'ganancia' por arrepentirse es USD 165.000 - 60.000 = USD 105.000 vs USD 145.000 - 0 = USD 145.000 que hubiera tenido sin arrepentirse. Perdió USD 40.000 por cambiar.
Errores comunes
- 1
No definir el monto de la seña como porcentaje específico en el boleto. 'Seña suficiente' no significa nada legalmente. Pone monto exacto o porcentaje claro.
- 2
Pactar seña menor al 15% sin entender las consecuencias. Pierde efecto disciplinante: el comprador puede arrepentirse sin gran costo.
- 3
Asumir que la seña 'penitencial' aplica automáticamente. Desde el CCyC 2015 la seña es confirmatoria por default — la penitencial requiere pacto expreso.
- 4
Olvidar previsión para operación caída por causa ajena (rechazo bancario sin culpa, fuerza mayor). Sin cláusula expresa, queda ambiguo qué pasa y suele terminar en juicio.
- 5
Quedarse con la seña automáticamente cuando el comprador no escritura por dificultad documental real. Si la dificultad es del vendedor (sucesión pendiente, embargo nuevo), el comprador no tiene culpa y puede reclamar duplicación.
Preguntas frecuentes
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Términos relacionados
Boleto de compraventa
Contrato privado de compraventa de inmueble que adelanta la operación: el comprador entrega una seña sustantiva y el vendedor se obliga a escriturar en un plazo determinado, generalmente 30 a 60 días.
LegalReserva
Documento por el cual el comprador interesado entrega una suma de dinero al corredor o al vendedor para 'reservar' la propiedad por un plazo corto (5 a 15 días) mientras se negocia el boleto definitivo. Es el primer compromiso económico de la operación.
LegalEscritura traslativa de dominio
Instrumento público otorgado por escribano que transmite el dominio de un inmueble del vendedor al comprador. Es el acto jurídico que perfecciona la compraventa: hasta que se firma e inscribe, el comprador no es propietario.
OperativaComisión corredor
Honorarios que cobra el corredor inmobiliario por mediar en una operación de compraventa o alquiler. Se calcula como porcentaje del precio de venta o del alquiler total y está regulado por leyes provinciales y colegiales.
CréditoApto crédito
Característica de una propiedad que cumple los requisitos legales y técnicos exigidos por los bancos para ser financiada con un crédito hipotecario. Atributo crítico de captación y filtro #1 en búsquedas con financiación.
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Proceso por el cual un corredor o inmobiliaria consigue propiedades para incorporar a su cartera de venta o alquiler. Es el principal motor del negocio inmobiliario y la actividad más competitiva del rubro.
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Derecho real de garantía constituido sobre un inmueble que asegura el cumplimiento de una obligación (típicamente un préstamo). El acreedor puede ejecutar el inmueble si el deudor no paga, vendiéndolo en subasta para cobrarse del producido.
LegalBien de familia
Protección legal que afecta un inmueble como vivienda familiar para resguardarlo de embargos por deudas posteriores a la afectación. Reemplazado en el CCyC por 'afectación a vivienda' con función similar.